京华时报 肖宾 2007.12.21

12月13日下午，万科董事会主席王石出席了在北京榆树庄构件厂举行的“榆构万科住宅产业化研发中心”的揭牌仪式；紧接着的12月14日，位于天津的东丽湖·万科城的三栋

以工业化建造方式设计、施工的住宅楼正式动工。

万科集团已经正式拉开了以京、津为核心的在北京区域推行“工厂化”住宅的大幕。

住宅“产业化”已经技术成熟

有市场人士对记者表示，所谓住宅产业化，是用工业化生产的方式来建造住宅，以提高住宅生产的劳动生产率，提高住宅的整体质量，降低成本，降低物耗。其包含四个方面的涵义：（1）住宅建筑的标准化；（2）住宅建筑的工业化；（3）住宅生产、经营的一体化；（4）住宅协作服务的社会化。

纵观全球，百年房地产业一直伴随着三大领域蓬勃发展：住宅科技、地产金融、建筑思潮。其中，住宅科技发展的集大成者就是“住宅产业化”。鉴于巨大需求与有限供应的品质要求与工艺水平的差距，发达国家无不将“住宅产业化”视为行业乃至国家战略。住宅工业化最发达的国家———瑞典，80％的住宅采用以通用部件为基础的住宅通用体系；美国的住宅用构件和部品的标准化、商品化程度几乎达到100％，住宅产业化成熟度可见一斑。

北京基地辐射北方

万科有关负责人表示，北京区域是在深入吸收上海区域先行的工业化成功经验基础上，正式全面推进住宅“产业化”战略的。就在上月，万科集团位于东莞的产业化研发基地正式获国家建设部授予的“国家产业化基地”称号，而在上海新里程项目的两栋以工厂化方式建设的楼则早在今年7月封顶。

从1999年万科总部在深圳成立建筑研究中心算起，万科在住宅产业化方面已经研究了8年，京津区域未来在“工厂化”方面的效益意义重大。早在2006年初，万科北京区域本部就专门成立了万科北方工业化推进工作小组，启动了北方“工厂化”住宅战略的前期调研和准备工作，此后其旗下的北京、天津、沈阳等公司均相继成立各自的工业化推进工作组。

今年10月与北京榆树庄构件厂建立了战略合作关系，并在榆树庄构件厂建立了万科北方工业化研发基地———榆构万科住宅产业化研发中心。在今后的一段时间内，将会有国内一流的设计、施工、防水、保温等专业单位加盟该研发中心，充实研发资源。该研发中心的使命是：通过对适合北京区域特点的工业化住宅体系及其适宜技术、住宅工业化建造模式下的资源优化配置、工业化起步阶段关键技术的研究，力争建成北方地区乃至全国的住宅产业化示范中心。

已进入产业化发力期

万科有关负责人介绍说，从发达国家的住宅发展史来看，住宅产业化是一种必然趋势，如日本、美国等。从生产方式来看，一次性设计、作坊式生产曾经是地产行业的常规，这种落后的生产方式，带来了难以克服的质量通病和企业资金的慢速周转。随着品质导向、规模效应和周转要求等一系列生存法则的变迁，市场上将主要是标准化设计、工厂化生产的住宅产品。

目前在国内，地产行业内普遍的建房产业化程度水平在8%至10%，而作为国内最早进军住宅产业化项目，万科的工厂化比例目前已经超过了20%的水平。

万科集团董事会主席王石透露，2007至2008年是万科的一个高速成长期和商业模式及生产方式变革的过渡期，万科“工厂化”住宅到2009年才会全面发力。其中，以技术研发为中心的产业化和社会资源整合能力将成为万科的主要竞争力。2008年万科应用工厂化技术的项目开工面积将达到60万平方米，2009年要达到120万平方米，未来5年内工厂化生产比例更将提高至50%，基本与日本、丹麦等发达国家住宅工厂化生产比例持平。

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中国的住宅产业化之旅，其实早在上世纪90年代中期便已经由政府开始推动起步。从1994年的“国家2000年城乡小康型住宅科技产业示范工程”，到1998年建设部等部委出台《关于推进住宅产业现代化，提高住宅质量的若干意见》，再到1999年8月建设部和七部委一同起草了中国住宅产业化纲领性文件，“住宅产业化”的宏图远景清晰可见。

　《史记》中有"猛如虎，狠如羊，贪如狼，犟不可使者，……"的句子，许多人不理解为什么司马迁要说"狠如羊"，不理解是因为不知道羊的来历，不理解是因为头脑中有"羊都是弱者"这一印象。

　　在古希腊最高的山峰上，生长着一群群的野山羊，它们浪迹于山野之间，不受任何人控制，特别是主宰羊群的公头羊，常常独自一个伫立在悬崖之颠，长而尖的角直插云天，长须在凛冽的寒风中飘飞。面对来犯之敌，它面含愠色，沉默不语，尖利的犄角向后弯曲，显出一副不可妥协的架势，它的这种形象，在古希腊神话传说中常常以凶神的面目出现。山羊来到人间社会后，在适应了世间风俗的同时，实际上还保持着从野生世界带来的天然习性。

　　"羊"型的人走的是一条在他人看来是险恶、荒凉、陡峭的道路。这条险途蜿蜒崎岖、险谷纵横，但能一直通向巅峰--这是"羊"型人的根本生活目的。他们有一种追求名利的愿望，就是这一愿望使的它们不断向上爬，没有谁，也没有什么困难能够阻挡他们向上攀登的决心和毅力。他们有时可能估计错误，受到挫折，但他们会爬起来，站好，然后继续向上攀登。他们绝不会承认失败，中途放弃。由于它们能够承受挫折，由于他们不屈不挠、坚韧不拔，所以他们中的大部分人到中年才显示出全部才华。

　　这种类型的人从来都一丝不苟，有目的，守规矩。他们希望被认为是默默无闻的实干家，视个人名誉神圣不可侵犯，他们是传统主义者，又是永远的创新者。心中有了一个目标以后，他们会不遗余力的去为实现这一目标而奋斗。他们会把可能的机会挑选出来，挑选那些最佳方案，然后选择最佳搭档，沿着道路向上攀登。

　　《周易》中解释牧羊要诀说，放羊时要跟在羊的后面，让羊自由自在的走，只在头羊领错了大方向时，才挥挥鞭子，喊上两声。千万不要在前面拖拽，你越是使劲拖拉，羊就越不肯走，因为他们必须自己确定目标。

　　"羊"型的人，往往是一个企业中技术创新、经营创新、管理创新的始作蛹者。这类人多的企业，是充满活力的企业，同时也是显得有些混乱的企业，爱好按部就班、有条不紊的经理人常常不能容忍他们的"我行我素"，要把他们赶的不见踪影才睡得着觉。"有为"的领导者也不欢迎他们，因为管理"羊"型的人需要"君道无为，臣道有为"。

2007年12月03日  　来源: 新浪科技    作者:熊立

新浪科技讯 12月3日13:50消息，TCL集团今天宣布，将对旗下成员企业进行大规模业务重组，由之前的集团治理向投资控股型管理模式转变，从2008年1月1日起，多媒体、通讯、家电、部品四大产业集团，以及房地产与金融投资业务群、物流与服务业务群六大业务单元将构成TCL全新的阵容。

新成立的四大产业集团涵盖TCL所有的工业企业，其中两家是上市公司——TCL多媒体及TCL通讯，两家是新成立的家电产业集团和部品产业集团。TCL家电产业集团由TCL空调、白家电、小家电、照明、南洋电器、瑞智压缩机重组而成；部品产业集团重组的企业包括升华、金能、显示科技、数码存储、光盘复制、平板项目。两个业务群涵盖工业企业以外的企业：房地产与金融投资业务群包括房地产公司、财务公司以及持有集团物业的深圳工业研究院有限公司等；物流与服务业务群包括翰林汇、电大在线、进出口公司、速比达、呼叫中心等。

TCL集团董事长李东生表示，此次重组的目的主要是选择与企业发展战略相匹配并适合多元化大型产业集团的治理结构，促成TCL集团股份有限公司向投资控股型过渡；重组后TCL作为一家大型的多元化的产业集团，资源将聚焦在多媒体、通讯和家电三大产业，同时发展与此相关的关键部品，并积极拓展房地产与金融投资、物流及服务领域。TCL将以健康的国内市场为基石，以国际化市场为依托，以3C布局为蓝图，全力创建受人尊敬和最具创新能力的全球领先企业。

TCL集团在宣布实施业务重组的同时，也同时明确了四大产业集团和两个业务群的主要负责人分工：除TCL多媒体及TCL通讯继续由梁耀荣(高级副总裁兼多媒体CEO)、刘飞(高级副总裁兼通讯CEO)挂帅外，王康平副总裁负责家电产业集团，赵忠尧高级副总裁负责部品产业集团，薄连明高级副总裁负责物流与服务业务群，袁冰副总裁负责房地产与金融投资业务群。

在新的集团产业架构下，将以四大产业集团和两个业务群为主体担当经营绩效责任，TCL集团股份有限公司将作为投资控股型公司，决定各产业战略发展方向，进行资源配置，追求投资回报最大化。

李东生表示，以投资关系为纽带重组相关联业务，投资关系与管理关系相统一，有利于谋求产业协同效应，做强做大相关产业群。

实施重组后，可以改变过去TCL集团投资控股型与经营管理型交叉的管理模式。TCL集团称，通过业务重组进一步彰显出集团产业发展的战略方向。而且通过此次重组，可以一改过去中小企业分散，没有集约效应的缺点，有利于形成规模优势以及分类聚焦，提高企业的核心竞争力。

MAN GONE DOWN
By Michael Thomas. Black Cat/Grove/Atlantic, paper, $14. This first novel explores the fragmented personal histories behind four desperate days in a black writer’s life.

OUT STEALING HORSES
By Per Petterson. Translated by Anne Born. Graywolf Press, $22. In this short yet spacious Norwegian novel, an Oslo professional hopes to cure his loneliness with a plunge into solitude.

THE SAVAGE DETECTIVES
By Roberto Bolaño. Translated by Natasha Wimmer. Farrar, Straus & Giroux, $27. A craftily autobiographical novel about a band of literary guerrillas.

THEN WE CAME TO THE END
By Joshua Ferris. Little, Brown & Company, $23.99. Layoff notices fly in Ferris’s acidly funny first novel, set in a white-collar office in the wake of the dot-com debacle.

TREE OF SMOKE
By Denis Johnson. Farrar, Straus & Giroux, $27. The author of “Jesus’ Son” offers a soulful novel about the travails of a large cast of characters during the Vietnam War.
Nonfiction

IMPERIAL LIFE IN THE EMERALD CITY: Inside Iraq's Green Zone.
By Rajiv Chandrasekaran. Alfred A. Knopf, $25.95; Vintage, paper, $14.95. The author, a Washington Post journalist, catalogs the arrogance and ineptitude that marked America’s governance of Iraq.

LITTLE HEATHENS: Hard Times and High Spirits on an Iowa Farm During the Great Depression.
By Mildred Armstrong Kalish. Bantam Books, $22. Kalish’s soaring love for her childhood memories saturates this memoir, which coaxes the reader into joy, wonder and even envy.

THE NINE: Inside the Secret World of the Supreme Court.
By Jeffrey Toobin. Doubleday, $27.95. An erudite outsider’s account of the cloistered court’s inner workings.

THE ORDEAL OF ELIZABETH MARSH: A Woman in World History.
By Linda Colley. Pantheon Books, $27.50. Colley tracks the “compulsively itinerant” Marsh across the 18th century and several continents.

THE REST IS NOISE: Listening to the Twentieth Century.
By Alex Ross. Farrar, Straus & Giroux, $30. In his own feat of orchestration, The New Yorker’s music critic presents a history of the last century as refracted through its classical music.

无意中找到的东东，窃以为不错，希望对正在找工作的朋友有所帮助。姑妄听之，不可照搬

　　大多数人对自己的说话习惯、语音语调都只有纯自我的感觉，这种感觉常发生失误。如果把自己日常生活中的语言录下来再放出来听，往往很容易找到不尽人意之处，这是自我检查和调节的比较适宜的一种办法。
　　在求职面试中，一定要小心主考官的语言陷阱，面试其实就像是一次相亲。应聘者希望找到一个能够了解自己优点的老板，用人单位则希望能找到优秀的合作伙伴。当陌生的双方相见后，都想在短短的一席话中努力地表现出自己的优点、说出聪明的话或立即呈现出特别棒的反应，以便给对方留下十分良好的印象。

     面试，双方玩的其实不过是一场智力游戏而已。面试官为了不至于“选错郎”，也许会在面试中设置种种语言陷阱，以此来探测应聘者的智慧、性格、应变能力和心理承受能力。面试者只有识破这样的语言陷阱，才能小心巧妙地绕开它，不至于一头栽进去。
　　用“激将法”遮蔽的语言陷阱。这是面试官用来淘汰大部分应聘者的惯用手法。采用这种手法的面试官，一般在提问之前就会用怀疑、尖锐、咄咄逼人的眼神逼视对方，先令对方心理防线步步溃退，然后冷不防地用一个明显不友好的发问激怒对方。
　　如：“你经历太单纯，而我们需要的是社会经验丰富的人”，“你性格过于内向，这恐怕与我们的职业不合”“我们需要名牌院校的毕业生，你并非毕业于名牌院校”，“你的专业怎么与所申请的职位不对口？”
　　面对这种咄咄逼人的发问，作为应聘者，首先要做的是不管怎样都不要被“激怒”，如果你被“激怒”了，那么你就已经输掉了。面对这样的发问，如何接招呢？
　　如果对方说：“你经历太单纯，而我们需要的是社会经验丰富的人。”
　　你可以微笑着这样回答主考官：“我确信如我有缘加盟贵公司，我将会很快成为社会经验丰富的人，我希望自己有这样一段经历。”
　　如果对方说：“你性格过于内向，这恐怕与我们的职业不合适。”

　　你可以微笑着回答：“据说内向的人通常都具有专心致志、锲而不舍的品质，另外善于倾听，这样会把发言机会多多地留给其他人。”
　　如果对方说：“我们需要名牌院校的毕业生，你并非毕业于名牌院校。”
　　你可以幽默地说：“听说比尔·盖茨也未曾毕业于哈佛大学。”
　　如果对方说：“你的专业怎么与所申请的职位不对口？”
　　你可以巧妙地回答：“据说，21世纪最抢手的就是复合型人才，而外行的灵感也许会超过内行，由于他们没有思维定势，没有条条框框。”
　　如果对方说：“你原单位这么好，你却要走，是不是在原单位混不下去只好挪个窝儿？”
　　应聘者若结结巴巴，无言以对，抑或怒形于色，据理力争，脸红脖粗，那就掉进了对方所设的圈套。如若应聘者碰到这样的情况，应该保持头脑冷静，明白对方在“做戏”，没有必要与主考官在那里进行较劲。
　　挑战式的语言陷阱。这类提问的特点是，从求职者比较薄弱的地方入手。
　　对于应届毕业生，面试官会设问：“你的相关工作经验比较欠缺，你会怎么看待？”对于女大学生，面试官也许会设问：“女性经常会对自己的能力缺乏自信，你又会怎样看待呢？”
　　如果回答：“不见得吧”、“我看未必”或“完全不是这么回事”，那么也许你已经掉进陷阱了，由于对方希望听到的是你对这个问题的看法，而不是简单、生硬的反驳。
　　对于这样的问题，你可以用“这样的说法未必全对”、“这样的看法值得探讨”、“这样的说法有一定的道理，但我恐怕不能完全接受”为开场白，然后婉转地表达出自己的不同意见。
　　主考官有时还会哪壶不开偏偏提哪壶，提出让求职者尴尬的问题。如：“你的学习成绩并不十分优秀，这是怎么回事？”“从简历看，大学期间你没有担任学生干部的经历，这是否会影响你将来的工作能力”等等。
　　碰到这样的问题，有的求职者经常会不由自主地摆出防御姿态，甚至狠狠反击对方。这样做，只会误入过分自信的陷阱，招致“狂妄自大”的评价。而相对来说比较好的回答方式应该是，既不掩饰回避，也不要太直截了当，用“明谈缺点实论优点”的方式巧妙地绕过去。
　　比如说，当对方提出你的学习成绩不是太优秀的时候，你可以坦然地承认这点，然后以分析原因的方式带出你另外的优点。如：在校期间学习成绩之所以不是十分优秀，主要是由于我担任社团负责人，投入到社团活动上的精力太多。尽管我花在社团的心血也会不断的带给我不少的收获，但是学习成绩不是优秀，这一点一直让我耿耿于怀。当意识到这一点之后，我一直在设法纠正自身的偏差。
　　在面试中屡战屡胜的小印就有过一次这样的面试经历。
　　小印的学习成绩并不算顶尖，面试咨询公司时，这便成了考官发起攻击的要害：“你的成绩好像不太出众，你怎么证明自己的学习能力呢？”
　　小印不慌不忙：“除了学习，我还有其他活动。不是只有成绩才可以反映出一个人的学习能力。其实我的专业课都相当不错，如果你有疑问，可以当场测试我的专业知识。”
　　小印巧妙地绕开了令人感到尴尬的问题，将考官的注意力引导到他非常拿手的专业知识上。
　　诱导式的语言陷阱。这类问题的主要特点是，面试官一般都会设定一个相当特定的背景条件，诱导对方做出一个错误的回答，可事实是也许任何一种回答都不能让对方满意。这时候，你的回答就需要用模糊的语言来表示。
　　如：“依你现在的水平，恐怕能找到比我们企业更好的公司吧？”
　　如果你的答案是“YES”，那么说明你这个人也许已在脚踏两只船，“身在曹营心在汉”。如果你回答“NO”，又会说明你对自己缺少自信或者你的能力有问题。
　　对于这类问题可以先用“不可一概而论”来作为开头，然后回答：“或许我能找到比贵公司更好的企业，但别的企业或许在人才培养方面不如贵公司重视，机会也不如贵公司多；或许我能够找到更好的企业，我想，珍惜已有的显得最为重要。”
　　这样的回答，其实你是把一个“模糊”的答案抛还给了面试官。
　　还有一种诱导式的语言陷阱是，对方的提问似乎是一道单项选择题，这时如果你对面试官做出了选择，就说明你掉进了面试官的语言陷阱中。比如说，对方问：“你认为金钱、名誉和事业哪个重要？”
　　对于刚毕业的大学生来说，这三者当然都重要。可是对方的提问却在误导你，让你认为“这三者是相互矛盾的，只能选其一”。这时候切不可中了对方的圈套，应该保持冷静的头脑进行分析，首先可以明确地指出这个前提条件是不存在的，再解释三者对于我们的重要性及其统一性。
　　你可以这样组织语言，“我认为这三者之间并不矛盾。作为一名受过高等教育的大学生，追求事业的成功当然是自己人生的主旋律。而社会对我们事业的肯定方式，有时表现为金钱，有时表现为名誉，有时则二者均有。所以，我认为，我们应该在追求事业的过程中去获取金钱和名誉，三者对于我们都非常重要。”

　　与此相类似的还有一种误导式陷阱。面试官早就有所准备，只不过是故意地说出相反的答案。若你一味地讨好，顺着面试官的错误答案往上爬，那么面试的结论肯定是：此人无主见，缺乏创新精神。自然而然就被列为淘汰之列。
　　还有一种测试式的语言陷阱。这类问题的特点是虚构一种情况，然后让求职者做出相应的回答。比如“今天参加面试的有近10位候选人，如何证明你是这十位候选人非常优秀的一位呢？”这类问题一般是考察求职者随机应变的能力。不管你给自己列举多少优点，别人总有你也许没有的优点，所以正面回答这样的问题却是毫无意义的。你可以从正面绕开，从侧面进行回答这个问题。
　　你可以回答说：“对于这一点，可能要因具体情况而论，比如贵公司现在所需要的是行政管理方面的人才，虽然前来应聘的都是这方面的对口人才，但我深信我在大学期间当学生干部和主持社团工作的经历已经为我打下了扎实的基础，这也是我自认为比较突出的一点。”这样的回答可以说比较圆滑，很难让对方抓住把柄，再度反击。
　　有时，面试官还会提出这样的问题：“你对琐碎的工作是喜欢还是讨厌，为什么？”
　　这是个两难问题，若回答喜欢，似乎有悖现在知识青年的实际心理；若说讨厌，似乎每份工作都有琐碎之处。所以说应当按普遍心理，人们是不愿做琐碎工作的（除非特殊岗位，如家庭钟点工），即考官明知故问，我们可以推测出其醉翁之意不在酒，而在“工作态度”。
　　我们可以这样表述自己的态度，“琐碎的事情在绝大多数工作岗位上都是不可避免的，如果我的工作中有琐碎事情需要做，那么我会认真、耐心、细致地把它做好。”
　　这句话既委婉地表达了大多数人的普遍心理——不喜欢琐碎工作，又强调了自己对琐碎事情的敬业精神——认真、耐心、细致。既真实可信，又符合对方的用人心理。
　　在各种语言陷阱中，最难提防、最危险的，可能要算“引君入瓮”式的语言陷阱。
　　比如，你前去应聘的职位是一家公司的财务经理，面试官或许会突然问你：“您作为财务经理，如果我（总经理）要求你1年之内逃税100万元，那你会怎么做？”如果你当场抓耳挠腮地思考逃税计谋，或文思泉涌立即列出一大堆逃税方案，那么你就上了圈套，掉进了陷阱。由于抛出这个问题的面试官，正是以此来测试你的商业判断能力和商业道德。这时就需要记住，遵纪守法是对员工行为的最基本要求。
　　比如，你正要从一家公司跳槽去另一家公司。面试官问你：“你们的老板是不是很难相处啊，要不然，你为什么跳槽？”也许他的猜测正是你要跳槽的原因，即使这样，你也切记不要被这种同情的语气所迷惑，更不要顺着杆子往上爬。如果你愤怒地抨击你的老板或者义愤填膺地控诉你所在的公司，那么你一定完了，由于这样不但暴露了你的不宽容，而且还暴露了你的狭隘。
　　面试中，面试官或许会设计出各种各样不同的语言陷阱，但是只要看准了，兵来将挡，水来土掩就是了。
　　面试交谈措词在面试交谈中，措词的简洁和高雅也是相当重要的一环。如果措词罗嗦，或者粗俗不堪，或者故弄玄虚，不管谈话内容多好，也不会有比较好的效果。
　　说话要注意美感
　　要做到措词简洁高雅，在交谈中应该着重注意以下几个方面：
　　1.要避免口头禅有些人在交谈中非常爱说口头禅，诸如“岂有此理”、“我以为”、“绝对的”、“没问题”一类的话差不多是脱口而出，不管这些话是否与所说的内容有关联。这类的口头禅说多了，不仅仅影响说话的效果，而且还十分容易地被别人当作笑柄。所以此类的口头禅应当极力地避免。
　　2.不要滥用术语，太深奥的词如专用术语也不可多用。如果不是同一个学者讨论学术问题而不得不用，那么，过多地使用专业术语，即使你使用得恰当，同样也会给别人以故弄玄虚的感觉。
　　3.要尽量简明扼要地说话，所说的话一般是越简明越好。有些人在叙述一件事情时说了很多话，但还是无法把他的意思表达出来。听者花了很长的时间和很多精力，仍然不知道他想说明什么。如果你犯有这种毛病，一定要自己矫正。矫正的最好办法是，在说话之前，先在脑子里做一个初步计划，然后再把计划要说的东西讲出来。
　　4.同样的言词不可用得太频繁。一般地说，听者总是希望说者的语言丰富多彩。尽管我们不必像某些名人所说的那样，每说一事都要创造一个新词汇，但也应该在许可的范围内尽量地使自己说话的词语多样化，避免多次重复使用同一词汇。即使是一个特别新奇的词，如果你在几分钟之内把它复述了好几次或十几次，那么，人们对它的新奇感就会丧失，并对它产生一种厌倦感。
　　5.用语不要过多地重叠在汉语里，有时确实要使用叠句来引起别人的注意，或者加强语气。但是，如果滥用叠句，就会显得十分累赘。例如，许多人在疑惑不解的时候常常会说：“为什么，为什么?”其实，一个“为什么”就足以表达你的疑惑之情，为什么偏要多加一个呢，还有的人在答应别人一件事情的时候“好好……”一连说上好几个，其实，说一个“好”字就足够了，如果你有这个毛病，纠正下此改正为好。
　　6.应该避免使用粗俗的词。常言道：“言语是个人学问品格的衣冠。”一个相貌堂堂、看上去高贵华丽的人，如果一开口就说出粗俗不堪的话，那么别人对他的敬慕之心就会马上烟消云散。其实，这些人并非学问品格都不好，只是在追求语言的新奇和俏皮的过程中，不知不觉地染上了这种难以更改的坏习惯。在交谈中，我们一定要下决心改掉这种坏习惯。试着想一想，在一个陌生人面前，你说了粗俗的话，对方该会怎么想呢？他不一定会认为这是一个习惯问题，而很可能会误认为你是一位修养不足、不可交往的人。
　　上述几点只是列举了几个在日常交谈中易于被人们觉察到的问题。那些比较隐蔽的问题还有待于交谈者自己在实践中去揣摩和克服。如果你在交谈时能措词简洁、生动、高雅而又贴切，你就可能成为一位会说话的好手。

　　面试交谈并不是没有头绪的闲聊，你说的每一句话都传达着实质性的含义。它能发挥语言的功能，使双方能交换有价值的构思。如果人家对你所说的评价是“废话连篇”，那么就太悲哀了。恰恰相反的是你则不虚此“说”了。由于只有通过交谈，双方才可以互相了解，才可达到心灵的沟通。
　　对交谈语句的要求
　　1.精练说话是将“字”变成声音，但许多人没有注意如何才能把话说得简洁。要把话说得精练，关键在于话未说出口时先打好一个腹稿，然后再根据这个腹稿叙述出来。不必要的语句，固然会造成语言臃肿，即使一些必要的语句，用得不是地方，也会起副作用。
　　2.在使用大众化的语句中，应该多注意某些含义在口语中表达的特殊方式。语句要通俗，尤其值得注意的是某些说法会随着时代变迁而更新。所以，说话者应跟上时代，采用当代通用的说法。
　　3.准确恰当地运用语句，首先应该从心中的酝酿开始。但是，有时你本身使用的语句是正确的，但也有可能会造成误解。为什么呢？一种情况是你出现口误，由于环境的干扰所造成的精力分散，会造成这样想那样说的情况。另一种情况是聆听的一方由于理解上出了问题，没有正确领会你的含义。因此，出现语言误会。遇到重大的情况，听者还应把说者的话重复一遍，以检验有没有错误的理解。
　　语句的准确，不能单从语法的意义去理解。交谈是离不开环境和对象的，如何使语句恰如其分地表现此时此地你的感情则是更高的要求。话要说得准确，还要说得得体。
　　总之一句话，任何人无法用金钱买到巧妙的语句。要获得它，只有多看一些书，或注意向那些会说话的人学习。只要多学习、多留意，就有可能把自己的语句用得活灵活现。
　　交谈结束。在交谈中，人们普遍都重视开头语，而对结束谈话，人们一般都不以为然。说话完了，说声“再见”不就结束了吗？其实，结束谈话也并非如此简单。比如，一方还未说完，对方就不愿听了，怎么结束？两人在交谈中争得面红耳赤又各不相让，该怎样收场呢？两人谈兴正浓，而客观条件又不容许再谈下去，又应该怎样结束？一次好的交谈，欲达到“与君一席话，胜读十年书”的效果，也要有一个很好的结尾。余音绕梁，三日不绝。
　　那么，怎样结束谈话才能给人留下难忘、美好的印象呢？以下介绍几种结束谈话的技巧：
　　（1）切忌在双方热切讨论某一问题时突然将对话结束，这是一种比较失礼的表现。如果一时出现僵持的局面，应该想方设法改变话题，一旦气氛缓和就应当赶紧收场。
　　（2）不要勉强地把所说的话拖得过长，当发现谈话的内容已渐枯竭时，就应当马上道别。不然则会给对方留下言语无味的印象。
　　（3）要小心留意对方的暗示。如果对方对谈话的内容失去兴趣时，可能会利用“身体语言”做出希望结束谈话的暗示。比如，有意地看看手表，或游目四顾、心神不安，或频繁地改变坐姿。遇到这些情况，比较好的方法就是知趣地尽快结束谈话内容。
　　（4）要把时间掌握得恰到好处。在准备结束谈话之前，先预定一段短时间，以便从容地停止。突然把谈话结束，匆匆忙忙地离开，会给人以粗鲁无礼的印象。
　　（5）笑容是结束谈话的最佳句号，由于最后的印象一般是比较深刻的，可以长期留在双方的脑海之中。
　　（6）在有些交谈结束时，说一些名人格言、富有哲理的话，或是美好祝愿的话，通常会产生非常好的效果。

沈明高《财经》网络版   [2007-11-29]

高增长不会马上结束，但结构性扭曲的负面现象可能逐步显性化，结构性调整压力有骤升趋势
　　【网络版专栏·宏观中国/《财经》网专栏作家 沈明高】2007年即将进入最后一个月，无论这剩下的一个月发生什么样的变化，今年的经济增长超过去年已经没有任何悬念。如果要做一个总结的话，2007年将是中国最近十年来经济增长最快的一年，也是宏观调控这一根弦绷得最紧的一年。
　　那么，2008年会是怎样的一年呢？现在比较没有争议的看法是，宏观调控将会继续从紧，较有争议的则是有关经济“软着陆”和“硬着陆”的预测。我们认为，明年可能是结构性调整或转变经济发展方式从口号变为切实行动的一年，尽管可能只是一个开始，但却将决定明年乃至以后更长时间内中国经济增长的速度和质量。
结构性扭曲的四大货币现象
　　中国经济有保持快速增长的充分的理由：第一，尽管人工成本有上升的趋势，但劳动力相对便宜的比较优势将会保持很长时间。韩国从相对于美国制造业人工成本的5％上升到目前的50％，大约花了30年时间；目前中国制造业的人工成本也大概是美国的5％，而且人均GDP水平与韩国1975年相当，有理由相信，中国要从美国的5％提升至50％，可能需要两倍于韩国的时间。
　　第二，中国作为全球制造业中心的规模效益将逐渐显现出来，大国制造业的比较优势在未来的十年甚至更长时间里将发挥得淋漓尽致。
　　第三，中国消费市场的潜力将源源不断地发掘出来，消费市场的规模效益是延续全球制造业中心在中国存续时间的重要保障，是中国从外向型经济向内向型经济转型的原始动力。
　　然而，在中国经济发展在从依靠外需到依靠内需的转型过程完成之前，可能有一个不长不短的“阵痛期”。
　　今年以来，作为传统增长方式主要特征的结构性扭曲引发了一系列的货币现象。货币现象之一是流动性过剩，而流动性过剩的特征之一是低利率或低资本成本。在人均收入还不高的经济中，长时间处于低利率状态很难说是一个正常现象。
　　货币现象之二是信贷增长过快、投资增长过快，并由此造成人们对经济过热的担心。尽管出台了一系列宏观紧缩政策，今年前十个月还是完成了全年信贷增长的目标。
　　货币现象之三是资产价格上涨过快。无论是股市还是房地产市场，都出现了开市以来的最大涨幅，呈现出了“不成熟市场”中的空前繁荣。
　　货币现象之四是通货膨胀压力上升。这主要还不是因为目前食品价格的高水平，而是通胀有可能从食品部门向非食品部门扩散。
　　种种现象表明，中国加入WTO之后的传统增长方式的“蜜月期”行将结束。数据表明，中国加入WTO至少为中国GDP带来了两个百分点左右的额外增长，出口的快速增长将几年来关于产能过剩的担心消化于无形。几乎可以肯定的是，如果没有加入WTO的利好，中国可能还在产能过剩和通货紧缩中徘徊。
　　尽管中国经济的高增长不会马上结束，但高增长伴随的结构性扭曲的一些负面现象有逐步显性化的可能，结构性调整压力有骤升的趋势。

明年面临的三大潜在风险
　　对明年北京奥运会之后中国经济可能出现大幅度下滑的担心可能是多余的。这种担心来自对投资下降和政府政策转变两个方面。然而，与奥运会相关的投资据估计为2800亿元，大致分七年完成，按每年平摊的投资额度计算，只占北京市去年固定资产投资的13％，与全国的固定资产投资相比可以忽略不计。
　　相比之下，北京去年GDP的增长速度在长三角、珠三角和环渤海地区各省市中属于最低的。也就是说，奥运投资并没有给北京经济带来超常增长，也就谈不上超常回落。即使有超常的回调，北京市的GDP只占全国GDP不到4％，对全国经济的影响仍然有限。　
　　再退一步说，如果2800亿元的投资对中国经济增长那么重要，中国还有更多类似规模的投资已经或等待上马，如2010年上海世博会的投资规模据估计是3000亿元，京沪高铁的投资规模是2200亿元，南水北调工程的总投资是5000亿元等等。
　　那么，政府会不会在奥运会之后采取过激的措施把中国经济拉下来呢？答案应该也是否定的。中国政府的目标是经济又好又快的发展，其首要是经济发展的可持续性而不是速度本身。更为重要的是，只有较快的经济发展速度才能够创造出足够的就业机会。如果相信政府对经济的影响力，经济大幅下滑绝非政府的本意。
　　如果中国经济明年出现较大规模的调整，必然是政府不可控的因素造成的。这些因素大概来自三个方面，即美国经济的大幅度放缓甚至出现经济衰退，资产市场出现大规模调整，以及通货膨胀进一步恶化。
　　美国次贷危机还远没有结束，如果美国经济出现衰退，将有可能导致全球经济放缓，进而影响中国的外需，中国经济增长可能会大幅放缓。不过，我们仍然认为，明年美国经济出现衰退的可能性较小，其经济增长仍然有可能达到2.3％，稍高于今年的2.2％。当然，我们的一个重要判断是，从现在到明年，美联储有可能继续减息1个百分点，降至3.5％。如果属实，美联储和其他工业国家的央行有可能继续注入大量流动性，其中一部分流动性会随着风险厌恶的投资者，流向包括中国在内的新兴市场经济国家或地区。作为结构性扭曲的货币现象之一的中国流动性过剩问题可能会进一步恶化。
　　资产价格出现深幅调整的可能性在加大。企业利润的高增长和流动性过剩是支持今年来资产价格快速上升的两大主要原因，如果这两者出现方向性的变化，如企业盈利突然放慢，难以支持企业的高估值，或流动性出现逆转，都可能导致资产价格的逆向调整。资产价格的调整有可能通过财富效应直接影响消费需求，同时，由于缺乏其他投资渠道，家庭和个人投资者的消费意愿可能会受到很大打击。消费疲软既影响经济增长速度，也可能导致进一步的结构扭曲。
　　通货膨胀恶化可能是内生的，也可能是外生的。市场对高通胀的预期有可能弄假成真，带动工资和其他投入品价格的上涨。国际能源价格和粮食价格的走高更为国内通胀的走势带来了压力和不确定性。流动性泛滥也有可能对通胀起到推波助澜的作用。价格上涨过快可能降低消费者的购买力，抵消经济增长带来的好处，增加消费的不确定性；高通胀也会模糊市场价格的信号作用，不利于经济的稳定发展。

政策两难
　　由于结构性扭曲引发的货币现象本身削弱了货币政策的有效性，使得结构调整政策陷于两难境地。
　　从货币政策的角度看，今年以来央行在提高利率和商业银行的存款准备金方面力度不可谓不大，但产生的实际效果却相当有限。同时，美联储最近和未来可能的减息，进一步损害了央行利率政策的自主性。在中美利差缩小的大背景下，人民币加息无疑会为人民币升值带来很大的压力。
　　任何刺激消费和调整国内价格的政策都具有通胀的性质，政府不得不慎用或者不用。如刺激消费、劳动工资制度改革、限制“两高一资”企业、改革政府控制的价格如能源价格及内部化环境成本等，会推动价格的全面上涨。
　　行政性调控措施增加了经济硬着陆的可能性。如果目前正在实施的信贷控制政策达到了政府预定的信贷紧缩目标，无疑会对企业和金融机构的盈利状况造成很大的不利影响，银行不良贷款有止跌回升的可能。另外，行政控制损害了政府政策的信誉和未来政府政策的有效性，行政干预也可能助长市场和投资者的道德风险。
　　中国的结构性扭曲需要根本性的政策转变，在这一问题得到明显的改善之前，还有继续恶化的可能。但坏事也有转变成好事的可能，当问题越来越明显的时候，决策者达成共识的可能性也提高了，将共识付诸实践的机会也大大增加了。政策和制度的弹性是中国经济改革和发展取得成功的根本之所在，相信这样的弹性在解决结构性扭曲方面也将发挥其优势。■

http://www.sina.com.cn 2007年11月26日 08:13 《财经》杂志网络版

　　谢国忠：要让人们买得起房，最稳妥的方法是增加供给。一些人认为中国存在土地短缺，这是不正确的。

　　【背景】日前，正在出席第十一届东盟与中日韩领导人会议的中国国务院总理温家宝，带着建设部部长汪光焘专程前往大巴窑组屋区，了解新加坡提供公共住屋的政策和经验。

　　组屋工程是新加坡从上世纪60年代开始，为使“居者有其屋”而实施的政府主导的普惠性住房工程。过去40多年，新加坡政府共修建96.8万余套组屋，目前约84%的新加坡人居住在组屋中。政府资金在其中扮演着重要角色，购屋居民只需要动用薪金的20%来偿还贷款。温家宝说：“几年前，我曾经专门考察过，受到不少启发。”

　　此前，温家宝在新加坡国立大学发表演讲时指出，应该说，中国改革开放30年来居民住房的条件有很大的改善，现在城乡居民住房面积人均超过20平方米，但是分布不均，“特别是近些年来房价上涨较快，人民有很大的意见。”

　　解决房地产问题，温家宝说，首先，政府的职责最重要的是要搞好廉租房，让那些买不起房或者进城打工的农民工能够租得起房、住得上房。为此，中国政府今年将安排49亿元用于廉租房建设，再加上地方财政，投入将达到几百亿。他说，明年我们将加大廉租房建设的力度。对于高档住房，主要靠市场调节，“但是也必须有国家的宏观调控，防止利用房地产进行炒作，造成市场混乱”。

　　国家发改委11月14日公布的调查数据显示，2007年10月，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨9.5%，涨幅比上月高0.6个百分点；环比上涨1.6%，涨幅比上月低0.1个百分点。其中，新建商品住房销售价格同比上涨10.6%，涨幅比上月高0.6个百分点，同比涨幅较高的主要城市包括：宁波19.1%、乌鲁木齐18.5%、北京17.8%、北海17.7%和深圳16.8%等；二手住房销售价格同比上涨8.7%，涨幅比上月高1.1个百分点。同比涨幅较高的主要城市包括: 深圳21.1%、宁波15.6%、乌鲁木齐13.5%和北京11.7%等。

　　就房价收入比，即住房价格与家庭年收入的比值而言，从美国的4倍到香港和日本的8倍，然而，目前中国这一比率已达到15至20。

　　本刊特约经济学家谢国忠认为，要让人们买得起房，最稳妥的方法是增加供给。一些人认为中国存在土地短缺，这是不正确的。

　　他说，从再分配角度说，以高房价的形式征税会产生很严重的后果。购房者通常是中产阶级的核心。当他们不得不在住房上付出所有收入时，其社会经济地位将显著下滑。因此，以税收为目的的高房价将使财富分配极端化，处于两极的富人和穷人增多，而中产阶级规模很小。这样的社会结构是不利于稳定的。

　　高房价问题何在？谢国忠说，大多数人会把它看作繁荣的标志。例如，由于外国居民的需求，伦敦市拥有全世界最高昂的房价。但当地居民并不反对高房价，因为它为当地带来外汇收入，促进了经济发展。而且，大多数本地居民已拥有住房，所以上升的房价并不影响他们的生活。中国的情况就非常不同。大多数城市仍处于扩张过程中，在今后20年间其规模可能会扩大到现在的两至三倍。也就是说，大多数人还没有购买住房，所以高房价将严重影响他们的生活水平。

　　房价还会影响收入再分配。用于买房的资金会流向政府、开发商、建筑公司、原材料供应商。而中国区别于其他国家之处在于，中国的土地属于政府所有。由于房产建设、销售过程中的土地费税占到总销售额的一半或更多，中国的房价从根本上应被看作一种税收。根据经济学原理，单纯从效率的角度出发，税收应被分摊给尽可能多的人口。因为当税收被大面积分摊时，每个人的负担就会相对减轻，其带来的效率损失就可限制在最小程度。而通过高房价来征税显然违背了这一规律，因为它只把负担加在每年那一小部分新购房者身上。

　　出路何在？在谢国忠看来，要让人们买得起房，最稳妥的方法是增加供给。一些人认为中国存在土地短缺，这是不正确的。我在1989年的日本和1997年的香港听到过同样的抱怨声。日本的人均土地面积甚至还不如中国长三角地区，但现在其房价已经从最高点下降了75%，达到8倍于家庭收入的合理水平。香港有70%的土地根本尚未开发，其高房价源于政府的政策。

　　要扩大供给，中国可以将城市建筑高度翻一番，交通问题则可通过修建地铁来解决。有人可能会提出，高层建筑有许多弊端，但与买不起房相比，这实在算不了什么。没有什么比承担得起住房更重要。通过这种改变，住房供给马上就可以翻倍。

　　在中国有一个很流行的观点，即政府应发展廉租房，而一些低收入人口应该租房。对此，谢国忠介绍人说，在美国或日本，平均房屋拥有率为三分之二。租房住的原因不只是收入。很多单身人士和经常迁移的家庭都更愿意租房。随着中国劳动力市场变得越发具有流动性，租房的状况将逐渐和其他国家一样。然而，中国与其他国家的关键不同在于，其土地理论上属于人民，政府代表人民管理。虽然土地名义上归人民所有，房屋建造的成本也很低廉，但人们却承担不起住房价格——这种局面是难以让人们接受的。中国政府有让房价变得合理的义务。

　　谢国忠认为，新加坡模式可能会适用于中国城市。新加坡的房产市场呈现两极分化。一方面，政府为80%的人口开发住房。正如在中国一样，新加坡政府拥有土地，其中大部分是填海而成。新加坡一套住房的售价是家庭收入的5至8倍。另一方面，市场中还有20%的高价住房，大多由高收入家庭以及外国居民购买。这20%类似一项税收，为政府带来了高收入。

　　作者为玫瑰石顾问公司董事。

诊断高房价

谢国忠/文《财经》杂志 /总第199期  [2007-11-26]

　高房价会扩大分配不平等，危害社会稳定。如果经济高速增长意味着高房价，可能得不偿失

高房价会扩大分配不平等，危害社会稳定。如果经济高速增长意味着高房价，可能得不偿失
        中国已经克服了经济发展的主要障碍：一是资金，二是人力资本。目前，中国已经积累了1.5万亿美元外汇储备，即便出口显著波动，国内的经济发展也不一定会放缓。而由于“文革”后一代高校毕业生走向成熟，中国在基础设施、制造业和服务业领域都拥有了大量人才储备，在过去五年中突破了关键性的拐点。有了钱和人，经济发展只是一个需求问题。而中国的城市化仅完成了一半，需求也不成问题，未来15年至20年经济可望保持快速增长。
        随着经济增长变得容易，中国现在必须考虑，当经济发展完成后，中国将会成为一个什么样的社会。在经济方面，财富分配具有最重要的影响，它可能使中国社会变得健康而有活力，或者正相反。如果个人能力在整个社会中分布正常，那么收入和财富的分布也应如此，即大多数人处于中等水平，处于两极的富人和穷人应该是少数。现代社会可以通过对富人征税、对穷人补贴来减少不平等。不过这样的政策有一定的效率成本，即令社会发展变得缺乏动力。 
        不过，分配不平等在长期也会造成效率损失。富人对其子女的投资可以比穷人更多，因此，由于教育资源的缺乏，并非所有人都能实现其全部潜能。即便市场按照人们的能力和努力给予了他们适当的报酬，如果资源再分配能够让每个人都受到适当的教育，那么整个社会的效率还是可以得到改进。

高房价是一个问题 
        在中国，不平等程度正在上升，其中大部分反映的是经济增长成果分配不均——一些人在经济增长过程中比其他人获利更多。然而，绝大多数人也从中获得了一些利益，因此，尽管中国不平等程度已处于全世界最严重之列，目前社会却仍然能维持稳定。 
        但是，迅速扩张的房地产市场可能会威胁到很大一部分人，使其绝对福利恶化。房产是家庭财富中最重要的部分，在全世界范围内，它占到家庭财富总量的三分之一；而在东亚地区，这一比例更接近二分之一。 
        在一个有效率的市场中，房产价格由购买力决定。其中一个最重要的指标是房价收入比，即住房价格与家庭年收入的比值。从美国的4倍到香港和日本的8倍，各地诸如房产税等微观条件令其房价收入比各有不同。房价收入比由机会成本决定，因为用来购买房产的资金也可被用来投资于股票或债券。因此在有效率的市场中，房产升值率加上租金收益率会等于债券收益率加上风险溢价。 
        看待此问题的另一种思路是，将房产增值与人均工资收入增长相比较。在长期，二者的增速应该相等。如果房价比工资增长得更快，房价收入比会变得过大，最终人们将买不起房。而由于房产会折旧，故现有房产的升值速度应等于工资的趋势增长率减去折旧率。 
        在美国，名义人均收入每年增长6％。而由于房产享受一定税收优惠，其投资回报比人均年收入的增长要高出两个百分点。过去十年，美国房产以每年超过经济增长3％以上的速度增值。其原因是上个世纪90年代债券收益率的下降，而债券收益率下降又由始自日本并在亚洲金融危机中席卷其他经济体的通货紧缩所引发。现在，随着亚洲各国接连进入通货膨胀，美国债券收益率已趋于上升。另一方面，近五年来诞生的一些新型金融产品例如次级贷款变成了一场泡沫，其破裂也会让房价下降。两股逆流叠加，美国房产市场至少未来三年都不会有好日子过。 
        中国的情况要好得多。今后20年，中国的名义人均收入年增长率将可能达到10％（实际人均收入年增幅为7％）；而折旧率大约为1.5％——这是基于当前建筑质量的一个保守估计；再减去房租收入所交的税——如果房租收益为3％，税率20％，则房产总回报会被减去0.8％；这样，拥有房产的净回报率大约在8％左右。这一回报是很诱人的。标准普尔500指数过去半个世纪的年均回报也只有9％。而居民房屋属于风险较小的资产，并可免去租金，这样的回报是很不错的。因此，中国家庭应尽量买下他们所住的房产。 
        中国房地产市场的问题在于，现在的房价已经被大幅推高到一个未来的理想水平。也就是说，即便中国经济今后的表现会始终如我们所料般良好甚至超过预期，目前的房价水平也已经包含进了今后多年的升值。
        我们知道，在一个社会稳定的国家中，房价收入比应该大约为8；然而目前中国这一比率已达到15至20。即使人均收入翻一番，现在的价格仍然显得很贵。假设目前的房价已包含今后十年的升值，那么买房惟一的回报就是租金收益减去折旧。现在大多数城市的房租收益在3％到4％之间，除去1.5％的折旧，那么拥有房产的名义回报率仅为每年1.5％至2.5％。而十年期国债收益率大约就有4％，买房投资很难说是理性的。
高价何来 
        以上计算告诉我们，低债券收益率是支持高房价的关键。在一个封闭经济中，债券收益率通常与人均收入增长率相近。但中国的债券收益率甚至比其应有水平低二分之一。货币市场中的套利行为，决定了美中两国债券收益利差等于货币升值的预期。市场目前希望人民币升值，因此，即使中国的人均收入增速相当于美国的三倍，中国债券收益率仍会低于美国。假设人民币汇率如日元在上世纪80年代末一样翻一番，并且人均收入增长率减半至5％，那么中国的债券收益率可能与美国相当，且房产价格也回到正常水平。
        但是，这一均衡对于中国来说是不可接受的——中国的城市化进程尚未完成，对经济快速增长有强烈的要求。因此，中国债券收益率与经济增长之间这种不正常的关系可能会长期持续。 
        不过，对高房价的上述解释已不再是市场的主要动因。大多数购房者希望价格继续快速上升而非停滞。他们的这种期待意味着房价收入比还将上升，房产价格会越来越超过收入的增长。通常，当价格上升成为需求的长期主要拉动因素时，这就是一个泡沫了。 
        当流动性充足且经济增长率高时，就很容易产生泡沫。形成目前充沛流动性的一个重要原因，是美元自2002年以来的贬值。由于中国实行盯住美元的货币政策，美元贬值促进了中国出口增长，中国贸易顺差大大增加；与此同时，资金在全球寻找“避风港”，大量“热钱”涌入新兴市场。中国流动性由此大增。从这一角度来看，如果政府不通过其他手段控制资产价格上涨，当美元跌至谷底而反弹时，泡沫就会破裂。同样的故事曾发生在上世纪90年代初，当时美国发生储贷协会危机，美元下跌，引发东南亚国家的资产泡沫；而美元恢复强势后，泡沫于1997年破裂。 
        债券低收益率和美元疲软仍不能完全解释中国的高房价问题。灰色收入流入房地产也是一个主要原因。中国2007年GDP可能达到24万亿元人民币。GDP可以用收入、需求或产出的形式计算，理论上应相等。包括工人和农民在内的正常劳动力总收入大约为11万亿元，折旧4万亿元，剩余的9万亿元包括资本收益、部分财政收入及灰色收入。其中灰色收入可能超过GDP总量的10％，比房产销售总额还高，其中很大一部分流入了房产市场。房产高价和高空置率的共存，可能正是由此导致的。

危害与出路 
        高房价问题何在？大多数人会把它看作繁荣的标志。例如，由于外国居民的需求，伦敦市拥有全世界最高昂的房价。但当地居民并不反对高房价，因为它为当地带来外汇收入，促进了经济发展。而且，大多数本地居民已拥有住房，所以上升的房价并不影响他们的生活。中国的情况就非常不同。大多数城市仍处于扩张过程中，在今后20年间其规模可能会扩大到现在的两至三倍。也就是说，大多数人还没有购买住房，所以高房价将严重影响他们的生活水平。 
        房价还会影响收入再分配。用于买房的资金会流向政府、开发商、建筑公司、原材料供应商。而中国区别于其他国家之处在于，中国的土地属于政府所有。由于房产建设、销售过程中的土地费税占到总销售额的一半或更多，中国的房价从根本上应被看作一种税收。根据经济学原理，单纯从效率的角度出发，税收应被分摊给尽可能多的人口。因为当税收被大面积分摊时，每个人的负担就会相对减轻，其带来的效率损失就可限制在最小程度。而通过高房价来征税显然违背了这一规律，因为它只把负担加在每年那一小部分新购房者身上。 
        从再分配角度说，以高房价的形式征税会产生很严重的后果。购房者通常是中产阶级的核心。当他们不得不在住房上付出所有收入时，其社会经济地位将显著下滑。因此，以税收为目的的高房价将使财富分配极端化，处于两极的富人和穷人增多，而中产阶级规模很小。这样的社会结构是不利于稳定的。 
        要让人们买得起房，最稳妥的方法是增加供给。一些人认为中国存在土地短缺，这是不正确的。我在1989年的日本和1997年的香港听到过同样的抱怨声。日本的人均土地面积甚至还不如中国长三角地区，但现在其房价已经从最高点下降了75％，达到8倍于家庭收入的合理水平。香港有70％的土地根本尚未开发，其高房价源于政府的政策。 
        要扩大供给，中国可以将城市建筑高度翻一番，交通问题则可通过修建地铁来解决。有人可能会提出，高层建筑有许多弊端，但与买不起房相比，这实在算不了什么。没有什么比承担得起住房更重要。通过这种改变，住房供给马上就可以翻倍。 
        在中国有一个很流行的观点，即政府应发展廉租房，而一些低收入人口应该租房。但在美国或日本，平均房屋拥有率为三分之二。租房住的原因不只是收入。很多单身人士和经常迁移的家庭都更愿意租房。随着中国劳动力市场变得越发具有流动性，租房的状况将逐渐和其他国家一样。然而，中国与其他国家的关键不同在于，其土地理论上属于人民，政府代表人民管理。虽然土地名义上归人民所有，房屋建造的成本也很低廉，但人们却承担不起住房价格——这种局面是难以让人们接受的。中国政府有让房价变得合理的义务。 
        新加坡模式可能会适用于中国城市。新加坡的房产市场呈现两极分化。一方面，政府为80％的人口开发住房。正如在中国一样，新加坡政府拥有土地，其中大部分是填海而成。新加坡一套住房的售价是家庭收入的5至8倍。另一方面，市场中还有20％的高价住房，大多由高收入家庭以及外国居民购买。这20％类似一项税收，为政府带来了高收入。 
        高房价会为地方政府带来高财政收入，使得城市基础设施建设和城市化进程获得充裕的资金。但对于大多数中国人来说，经济高增长没有保持较低的房价来得重要。城市生活中最重要的一项支出就是房产。如果经济高速增长意味着高房价，那可能就是得不偿失了。■
作者为《财经》特约经济学家、玫瑰石顾问公司董事

【摘要】集企业管理变革和信息系统开发于一体的企业流程重组（或企业过程重组、企业经营过程再造） BPR （Business Process Re-enginering）是目前国内很多企业提升核心竞争力面临的又一课题。把握几个关键环节，成功实施企业流程再造，可以使信息技术的“倍增器”作用在企业中真正发挥出来，给企业管理带来无可比拟的、巨大的改善。
【关键词】企业流程重组　企业信息化　组织结构变革
　　企业流程是企业以顾客需求和输入各种原料为起点，以创造出对顾客有价值的产品或服务为终点，由若干相互之间有先后顺序、有一定的指向、时空上衔接的工作环节组成的一系列活动。由于企业的基本流程与其核心竞争力有密切的支撑关系，所以随着信息技术在企业管理中应用的广泛开展，利用先进的信息技术整合、缩短企业业务流程，减少企业的成本消耗，以培育和提升企业的核心竞争力成为企业管理学界关注的又一个新课题。
　　1990年由美国的Michael Hammer 和James Champy率先提出了企业流程重组BPR （Business Process Reenginering ）的概念，它是“以经营过程为改造对象和中心、以关心客户的需求和满意度为目标、对现有的经营过程进行根本的再思考和彻底的再设计，利用先进的制造技术、信息技术以及现代化的管理手段、最大限度地实现技术上的功能集成和管理上的职能集成，打破传统的职能型组织结构(Function-Organization)，建立全新的过程型组织结构（Process-Oriented Organization），以实现企业经营在成本、质量、服务和速度等方面的巨大改善”。
　　“根本性”、“彻底性”、“巨大的”是BPR的三个特点：根本的表明业务流程重组所关注的是企业核心问题，通过对企业运作的合理性进行根本性的再思考，企业可能发现自己赖以存在或运转的商业假设是过时的甚至错误的；彻底的，它是对企业进行重新构造，而不是对企业进行改良、增强或调整；巨大的意味着进行重组就要使劳动生产率等企业关键指标有显著的增长，巨大的飞跃。
　　信息技术和组织再造是企业流程重组的使能器（enabler），也是企业流程重组的重要约束。只有凭借着计算机网络与通信技术、数据存储技术和计算机软件产品技术的支持（如企业资源计划ERP以及其底层和相关的IT技术），和相应的组织结构的调整才可以实现新的业务流程，达到所预期的效益。
　　经过十几年在企业管理实践中的发展，国内外已经有很多成功案例，比如：1.1992年，IBM新总裁郭士纳就职后，通过对 IBM 这架“蓝色巨车”进行大规模的企业重组措施，在13个流程项目上一年就节省了80亿美金；2.美国通用电气公司在当时董事长兼CEO韦尔奇的带领下，对公司的业务流程进行了彻底的改造，以业务流程为中心，重新构建了企业的组织结构，改善了公司的企业文化，使通用电气成为世界上最有价值的公司。3.波音公司面对激烈的市场竞争、特别是欧洲空中客车的后起直追，深感竞争的压力巨大，为了提高自身的竞争能力，波音公司以简化和优化为出发点，开展了企业重组工程，并制定了三项目标，即：（1）降低成本，价格再下降25％；（2）加强质量控制，故障率再降低50％；（3）提高客户满意度，逐步做到使客户100％满意，以面对市场的挑战。4.美国通用汽车（GM）通过企业重组，简化了繁琐的工作流程和臃肿的组织结构，结果大大减少了库存成本、管理成本和非生产性成本，取得了显著的成效。5.在国内，青岛海尔实施以“市场链”为纽带的业务流程再造，企业的竞争力和效益都有了较大提高。
　　如此高的效益使国内很多企业把流程再造提上了议事日程，但是企业流程与企业的运行方式、组织的协调合作、人的组织管理、新技术的应用与融合等紧密相关，因而，企业流程的重组不仅涉及技术，也涉及人文因素，包括观念的重组、流程的重组和组织的重组，以新型企业文化代替老的企业文化，以新的企业流程代替原有的企业流程，以扁平化的企业组织代替金字塔型的企业组织。可以说其实施过程涉及面广，工作量大，投入大，阻力大，具有很高的风险性。据统计显示，20世纪90年代，进行全新设计的美国企业流程再造失败率高达70％以上。其实施必须把握好几个关键环节。
　　一、决策层的高度重视与科学决策是实施成功与否的关键前提
　　首先，决策层要加深认识，慎重选择，控制风险性。
　　重新设计流程有两大类方法：一是系统化改造法，即辨析理解现有流程，系统地重建提供所需产业的新流程；二是全新设计法，即从根本上重新考虑产品或服务的提供方式，零起点设计新流程。全新设计法，需要一次性地支付较大费用，风险较大，只有当公司绩效严重低下或面临危机，全新的业务流程设计方案才会成为首选；而前者则更多地是一种连续性的支付，每次金额比较少，是一种渐进式的改革。两种方法风险不同，效果也不同，前者收效巨大，后者较小，最终选择何种方法，应结合企业的实际，关键在于是否有利于核心竞争力的培育和提升，还应该考虑经济环境稳定情况、竞争激烈化程度和效率的情况。
　　其次，决策层的前推力是成功的第二个关键因素。
　　企业流程与企业的运行方式、组织的协调合作、人的组织管理、新技术的应用与融合密切相关。通常它的重组模式是：以作业流程为中心、打破金字塔状的组织结构、促使企业员工参与企业管理、实现企业内部上下左右的有效沟通、使企业具有较强的应变能力和较大的灵活性。企业组织框架的重组、流程的再造，就意味着权利和利益的再分配。强化管理和控制，势必和一些习惯势力产生碰撞。所有这些，如果没有企业一把手坚定的信心，并身体力行，是很难推动的。联想集团开始推进BPR时，骨干都是IT部门的人，各部门派来的人都是无决策权的人，但IT部门的人对业务不了解，其他部门的人对梳理流程没有发言权，结果项目进展不下去。最后领导下决心，把业务部门的主要领导抽调上来担任总监，各项目组的负责人都是业务部门的一把手，才保证了项目的顺利进行。所以，有效地推进流程再造，离不开决策层的明确认识和坚定的决心，而且应当建立分工明确、责任到位的领导小组。
　　二、加深认识，与企业信息化紧密结合
　　在实施环节企业流程重组实际上是站在信息的高度，对企业流程的重新思考和再设计，是一个系统工程，包括在系统规划、系统分析、系统设计、系统实施与评价等整个企业信息化过程之中。其实施流程如图1。
　　
　　BPR实施和信息化两者相辅相成、互相促进。BPR所设计的新流程需要信息化软件的e化，是强化落实；同时，BPR为企业量身订做的企业标准流程可以为信息化软件选型提供核心需求和依据。
　　但是企业信息化通常是通过购买现成商品化软件来实现，比如各个软件供应商的ERP软件，商品化程度较高的“套装”软件，套装软件中固化的标准流程，能完全满足本企业个性化业务流程和管理需求的情况还是少数。如果按ERP软件提供的标准流程实施，可能达不到预期效果，不能促进企业运营效益的最大提高；而坚持软件标准流程以外的个性业务流程往往意味着较大的开发工作量和项目实施周期的延长、增加实施风险。
　　这时企业不要轻易放弃事先确定的目标流程。因为想在本企业充分发挥信息技术的倍增作用，培育企业核心竞争力，必须做到信息化软件和高质量的流程重组方案很好的结合。因此企业在选择厂商和软件时应事先充分考虑到厂商产品的可配置性和灵活性，并深入了解软件真实的灵活性有多大，才不至于陷入实施环节的被动。
　　三、把握企业流程设计的技术环节
　　企业流程重组把20世纪80年代“关注产品”的思想转向了“关注流程”，即关注企业各业务组成部分之间的相互依赖关系是否合理或达到最优化，把直线职能型的结构转变成平行的流程网络结构，强调以首尾相接的、完整连贯的整合性业务流程来取代过去的种种被各种职能部门割裂的、不易看见也难以管理的破碎性流程，使整个流程的整体效率达到最高。其实质是新知识的形成及其重新配置和扩散的过程。目前利用信息技术整合流程还缺乏具体的操作规程，仅有一些操作的原则，以供参照。比如：
　　·纵向集成：权力下放，压缩管理层次。
　　·横向集成：跨部门按业务流程压缩。
　　·减少检查、校对和控制：变事后检查为事前管理。
　　·单点对待顾客：用入口信息代替中间信息。
　　·单库提供信息：建立统一的共享数据库。
　　·一条路径到达输出：明确处理路径。
　　·并行工程：将串行变为并行。
　　·灵活选择过程联接：对不同输入，用尽可能少的过程实现输出。
　　图2、图3是某企业采购部门借助信息技术流程重组前后的示意图。通过流程的重新设计缩短了流程，简化了工作，提高了效率，顾客满意度得到显著提升。
　　四、制定文化变革计划必不可少
　　企业流程重组不仅要改进现有流程，同时还要做人的工作，改变企业的文化，改变现有的思维方式和行为方式，为了保证新流程的有效实施，制定文化变革计划，将流程的改进同企业文化的改造同步进行，是必不可少的。
　　比如：《培训和训练计划》—— 让员工转变观念；《技能沟通计划》——员工及时地了解新流程的意义和实施情况，员工对新流程的意见可以及时反馈到领导层；与新流程相应的《绩效考核体系和激励机制》 ——让员工积极地实施新流程。
　　综上所述，把握几个关键环节，成功实施企业流程再造，可以使信息技术的“倍增器”作用在企业中真正发挥出来，提升企业的核心竞争力，必将给企业管理带来无可比拟的、巨大的改善。

女士们，先生们，各位晚上好！今天非常高兴请到摩根大通中国投行部的董事总经理方方先生给我们做一个关于中国房地产与国际资本互动的题目的演讲，简单介绍一下方方先生的主要经历。方先生是清华大学1984年入学本科，1989年毕业于清华大学，获得工学学士，在美国拿了MBA，1993年开始在华尔街的美林做投行业务，做了8年，2001年他加入摩根大通的投行部，从2001年到现在短短不到5年当中，他所管理的摩根大通中国投行部做了大概十几项非常成功的投行业务，其中包括IPO，债券发行，包括配股，涉及到很多行业，比如说新疆航空，太平洋航空控股公司，涉及到国际薪酬公司的发行，涉及到东方集团，很多很多产业，他的经验很丰富，但是今天晚上讲的题目是关于房地产的。

房地产的问题最近几年很热，尤其最近国务院出了六条，国内有些说法，可能会崩盘，包括中经公司的经济学家和中国社科院经济研究所的专家也在做预测，我本人前两年做过点研究，这是一个很热的题目，我们当时发现中国房地产的价格走势跟国际外资购买房产，所以楼盘的问题涉及到我们国家宏观经济形势很重要的部门，它涉及到金融，涉及到资金的流通性问题，所以这是一个金融题目，也是一个投资题目，更是一个投行题目，也是一个税收题目，我们很高兴方方先生给我们做演讲。下面欢迎方方先生做演讲。

方方演讲

方方：非常荣幸能有机会在北大这样高级的地方跟各位一起分享我们在实际工作当中的经验，我从清华毕业以后念MBA，留校工作两年，就到了华尔街，在美林做了投资银行。1993年的时候中国证券市场还没有开放，我走之前对投资银行和证券完全没有理解，那时候上MBA问大家毕业以后找什么工作拿钱最多，大家说了两个，一个是投资银行，一个是管理咨询，我就去试试，所以就去面试，很有幸在过去十几年当中亲身参与经济的成长，特别是中国经济和国际资本市场的融合互动的过程，有机会亲身参与当中有很多的体会。

今天讲的题目是中国房地产与国际资本的互动，房地产这个行业不仅仅是一个生产的产业，也是一个投资的产业，也是一个资金流动的产业，从这个角度使得这个行业跟我们所接触的其他行业，航空、电力、钢铁、矿业有很多不同的地方，不同的产业的形态使得它对于每一个企业的资本结构和资本的流动性有不同的要求，下面我会提到不同的情况和国际资本如何在利用中国房地产行业的起飞和中国国内金融体系跟房地产互动不是非常畅通的情况下，国际资本如何起到了拾遗补缺和赚取较高投资回报的机会。

第一，国际资本对中国房地产产业的参与，1994年我第一次回到中国，因为我们1993年底、1994年初我们给中国财政部做信用评级的顾问，一个政府要想进入一个资本市场发行债券的话需要进行信用评级，中国政府1993年底的时候决定中国应该进入美国的资本市场发行债券，进入全球市场发行中国政府的债券，在此之前中国政府既无内债也无外债的金融管理办法，从那个时候中国政府决定在朱容基总理的领导下干这个工作，当时我就回来参与这个工作，有一个很重要的管经济的领导，我们坐下来谈话，我跟他讲做投资银行到底是什么事情，既不是直接搞投资，也不是来银行贷款的，他听明白了，他说这个行业在中国好像还没有，刚刚起步，他给了我两个忠告，第一，海南不要去，第二房地产不要碰，当时因为海南的泡沫刚刚进入比较严重的状态，从1988、1989年之后有很多的烂尾楼和呆帐，给我的印象非常深就是中国的房地产。紧接着1993年开始，年岁比较大的还记得朱容基搞的第一轮宏观调控，十六字方针，十六条等等，房地产当时也是被打击很大的一个行业。紧接着金融风暴，香港的房地产，包括当时在金融风暴之前亚洲四小龙，印尼、韩国、新加坡，这些地方的房地产价格也都大跌，所以在我进行投行十几年的生涯当中，直到18个月之前我对房地产行业敬而远之的，基本上从中国投资银行的角度来说做不出什么业务，原因是没有成型的公司，行业没有形成，行业里的游戏规则没有形成，行业里面没有形成大的公司，摩根大通就没有办法介入。我们做事情一定要找好的团队，大的公司，我们把钱给它，跟它一起做，从投资银行的角度永远是这样的思维模式和做事的方式，所以直到真正的国际投资银行进入到中国的房地产领域做事情，而且能够形成从业务量，从盈利水平上变成主要的行业，就是过去18个月的事情，在此之前中国的投资银行都没有房地产。

从18个月之前这个行业在中国突然突飞猛进，这里有很多的原因，我列了四条：

第一，中国未来大规模城镇化的趋势，过去50年没有盖过房子，诸位的父母20多年都是住在办公单位给他们分的房子里面，过去50年挤压的需求和中产阶级的形成，加上房改等等，使得过去大量积蓄的对房地产实用的需求慢慢到投资的需求都开始了，这是对中国房地产行业拉动的最主要的市场力量。我们预测在未来中国还要有3亿人从农村移到城市，从农村移到城市的前提就是他至少要找个地方住，不管是租的还是买的还是怎么样，这在世界其他发展中国家也都能够看得很明显的轨迹。

第二，房地产行业的游戏规则日益明显，1993、1994年的时候中国基本上没有成型的房地产开发，从土地到建设，到销售，到投资，银行的融资，这个规则没有形成，没有这样的产业链和规则，这个时候作为投资银行是没有办法参与到其中的，过去的10年，特别是在过去的2、3年当中这个游戏规则慢慢形成了，它形成的直接结果就是参与游戏的人多了，因为规则明确了市场准入就有了，只要有人才，有资金就可以办这件事情。

第三，由于前面的需求拉动和游戏规则的形成，使中国在过去的两年当中突然出现了一批比较成规模，管理水平比较高的房地产企业，在此之前中国只有房地产项目公司，我在北大旁边拿了块地，三个人凑钱，从中关村农村信用社贷了一笔钱就盖了这个楼，怎么样把它倒出去我们就赚钱了，如果它在里面就成为呆帐，中国的呆帐相当一部分都是这么形成的。项目公司我们那时候的说法就是赌，这个项目赌对了，这个项目的钱赌三个，三个当中有两个垮了我就完了，有两个成了一个垮了我还能继续赌下去。项目公司和房地产开发公司最大的不同是在对项目的判断、对项目的策划，就好像你用手工打造一个汽车和用流水线生产的汽车一样，之前做了很好的楼，但是那些都是手工匠敲出来的，没有流水线，过去3年出现了一批主要民营为主的房地产公司，从最早的买原料，怎么样买的便宜合适，到原料进来以后怎么样包装一下，到策划和后面的品牌、销售、定价机制、成本控制，任何一个生产过程中的要素他们都能够完全掌握，而且掌握的比较好，有了这些规模的企业跟投资银行的互动就多起来了，有很多是直接在我们的支持之下成长起来的，有些突然长出来以后我们发现这个企业以前不知道，很愿意跟他们一起做事情。项目公司向地产开发公司和地产投资公司，地产开发公司和地产投资公司是两种不同的生意模型，地产开发是买地，设计，买钢筋、水泥，买砖和瓦盖起来，然后卖掉，在这个过程当中可能同时开了很多的盘，从房地产的开发公司我们考察的指标是过去完成了多少面积，目前手上有多少土地储备，有多少在建的面积，这些面积预测大概在什么时间能够卖出去，用这些数据我们基本上能够判断这个房地产公司的规模，未来的盈利情况等等，有了这些情况我们就知道我们以什么样的价格入股和以什么样的价格发行债券。

第四，国际资本市场，国际资本市场进入到中国的房地产领域，和中国房地产领域的价格等等相关性很大，一个原因是国内的金融体系过去这几年也在经历巨大的变革，自己的银行股份制改造，自己建立自己的风险管理体系，自己要不断地适应新的房地产产业变化的情况和房地产消费者，就是买房人的行为变化，再加上有很多不成熟的法律法规的原因，使得作为一个房地产企业在国内的金融市场上不能百分之百得到他想要的那些金融服务和金融产品。另外，房地产企业又是很早一个百分之百对外资开放的，没有太多受到WTO等的限制等等，这就使得外资进入中国房地产相对比较市场化的运作，相对比较开放，相对力度比较大的，我说的力度大并不是指的规模大，可能十个房地产公司的资金量赶不上一个建行，这个量和面积，可能到重庆和宁夏都能看到外资的房地产公司在那儿投资，深度广度比较大。

另外还有一个很技术的原因，就是人民币的升值，刚才平教授谈到房地产这个产业还有一个特点，它本身是一个生产消费品的行业，同时又是一个投资性的行业，它的产品是具有投资价值的产品，它和你买汽车不一样，和你买水不一样，不具有投资性，房地产既有消费性又有投资性，它是一个投资品，在中国目前的投资领域对于老百姓来说可供投资的领域选择性不是很多的时候，房地产自然成为大家比较热衷的投资领域，这也是为什么房地产拉动造成，除了进城的大学毕业要买房子和中产阶级以外，有一部分人是在进行投资，因为中国目前可供老百姓投资的领域还不是很多。我记得我念大学的时候就已经知道去买邮票投资，因为投资品不足，没有股票买，没有债券买，就是银行存款，有些灵活的人就说炒邮票，这实际上是一种投资饥渴的表现。这跟人民币有什么关系呢？因为任何一个经济当大家看到它的币值要升值的时候，你又没有办法直接买它的货币，最好的方式来赌这个币值涨或者跌的方式就是它的这种可供投资的固定资产，就是房地产，我买了这个房子800万人民币买的别墅，一年之后这个别墅没有涨价，还是800万，但是人民币从八块钱涨到七块钱了，我把房子卖了800万换回美金就变成110万美金，对我来说就是12％的升值，从投资的投资者角度来说不言而喻都看到了这种情况，就有很多的钱追踪到这里，自然有一部分地区房价就上涨，上海、北京个别的楼盘等等有相当这样的情况，这也是使得国际资本对中国房地产业从投资的角度有很大的参与，相关系数比较大。

刚才谈的其中一个原因是国内的金融市场和金融体系还不足以能够给一个房地产公司从它的整个生命周期里提供比较完备的融资服务，正因为这种情况，使得外资有这样的机会在里面拾遗补缺，起到一些作用。我用两张图来（图表在附件的PPT文件中）表示两种不同的房地产公司在他们不同的生命周期里所需要的不同的金融服务，也就是投资银行可以提供给这些企业服务的地方。第一类叫房地产开发公司，第二类叫房地产投资公司。首先说开发公司，它成立了公司或者有一个项目，项目的层次可能我跟平教授看好了北大旁边这块地，以前是通过关系去拿了，现在就要招拍挂去拍，在拍之前我们就要测算这块地拍下来多少钱，将来盖了楼的成本是多少，大概周围的楼价能卖到多少，做了测算再进行融资，我们俩的钱够不够，不够的话我们要找第三者，比如找林教授一起参与投这块地，从投资银行的角度我们也有自己的基金参与到这里，看好这个项目跟你一起做，当然项目做的比较少，主要是做公司，这个公司基本上已经做了几个楼盘了，有过过往业绩，现在机会很多，每个人都会看三五个特别好的地，再有1亿美金把四个地吃下来，明年的盈利就是7个亿，就不是今年的3个亿的情况，这种时候私募股本直接投资，还有夹层的融资、贷款、债券都会跟进，我们考察是看管理层有没有很好的管理架构和管理水平，另外是他的过往业绩怎么样，做了哪些楼盘，如果在清华旁边做过楼盘很成功，在做北大这个楼盘的时候就比较放心。当然了看底下有不良资产，在这个过程当中不是每个都能做成的，如果地买贵了或者融资跟不上，最后这个楼成了烂尾楼就是不良资产，我们也有专门的部门收购不良资产，然后我们再放钱进去把这个楼盖完，这种情况也是一种金融服务。

上市前的股本融资，夹层融资，所谓的夹层融资就是股本加债券，我给你借1亿美金，利息是8％，同时你还给我5％的股权，对我来说除了这1亿美金将来收回还拿8％的利息之外，还有5％的股权将来会升值，对于投资者来说是算总帐的。1亿美金放进去，年回报8％，加上5％的股权，将来卖掉了打回来以后内部收益率将比较可观，这对我来说就可以了。夹层融资就是把债券和股本加在一起，贷款、发直接的债券，还有可转债的形式在中国现在也已经做了。然后就上市，好像高中毕业考大学，大部分的公司要想做大基本上都需要做上市，当然有个别没有考上大学的将来也做到很大，这种情况也是有的，因为房地产这个行业跟其他行业不一样，是资金非常密集的行业，主要有两个成本，一是地，二是钱，其他的水泥、砖头、钢筋占的比例相对比较小，这两块是很大的，而且是比较刚性的，所以房地产公司要想做大一定要打通跟资本市场的渠道，打通跟资本市场的渠道一个鲤鱼跳龙门的观念就是要上市，上市以后可以进行并购，目前中国的房地产企业里并购还不够，有过小的案例，大部分情况下各自都打各自的仗，因为机会太多，不需要买你的，房地产公司买现有的土地储备和管理团队，或者品牌，中国的品牌现在还不是很突出，所以并购不是很多，但是在成熟的房地产市场里并购是很多的，因为大家的机会有限，你拿到了机会我就拿不到，我要买你的企业，在中国你拿北大的地，我拿清华的地，大家各自打各自的仗，没有问题，需求很大。

个人的财富管理，大家知道互联网造就了一批财富，中国的房地产造就的财富从总量和广度、深度来说超过了新经济，这些人上市之后打个电话给方方，这些钱我以前不知道怎么管，你能不能找人帮我看看，因为这些人暂时用不上，放在香港做一些保险的投资，我知道在摩根开户最低要求可能是2500万美元，用于流动投资可能是2500万美元，任何一个时间放在帐户上的钱都没有问题。后面还有增发、可转债、债券，这是房地产开发公司的资金融资方式。

房地产投资公司跟开发公司不同，开发公司是买原料卖房子，钱拿过来再买原料，再盖房子，好像做汽车公司一样，买了钢铁和轮胎装成汽车赶紧卖，资金流动性。房地产投资公司钱是压在那儿的，把房子盖好了长期收租，回报率很高，这个地方每年12％的租金回报率，我说很好，但是哪来那么多钱压，盖一个楼压一个楼，哪来那么多钱，每年花1亿盖楼，每年拿回1200万，盖下一个楼只能用这1200万去盖，所以它的资本结构和对资金的流动性的要求更迫切。这里就引出了房地产投资信托（REITS）的概念，最早是在美国，后来在日本，然后到澳大利亚，然后到新加坡，现在在香港，是非常热的投资形式，从投资者的角度是投资形式，从房地产投资公司来说是把资金盘活的方式。

之后，融资方式还包括按揭担保证券（Mortgage-backed Securities）.这些东西都是为了把1个亿的楼，除了每年收1200万之外，还能把1个亿至少套回来6000－7000万，怎么套呢？因为这个楼都租出去了，都是大租户，摩根大通、IBM、北大经济中心很有名的机构租楼，拿了租大约他们都是按时交，而且信用很好，拿这个跟方方商量，这些租约每年的收入都是1200万，但我现在想把这个楼的钱盘出来，我们就看看风险情况，1200万收租当然自己还有维护和管理的成本，物业的管理等等，我们算起来800万纯收入，比如用年回报10％的折扣率给你折现，就变成了8000万美元，今天你就把8000万美元拿回去了，这个楼的产权还归你，但是你每年要支付我800万的利息，这里还有很多其他的契约关系了，对于这个房地产投资公司来说8000万拿回来了，就可以盖8000万的楼，而且这个8000万是股本，我还可以贷款，这样的话慢慢就把投资网建立起来了，这种机制现在中国目前还没有形成，这里涉及到投资收益税收的问题，涉及到信托的诚信问题，我相信我给你8000万之后下一年度平教授的公司收的租金还能够达到1200万，如果他变成700万了我只拿到300万就惨了。目前，这些信托机制和法律规章在中国还没有完全建立起来，所以这块还没有施行，为什么？在中国看到了很多很成功的房地产开发商，万科、中国海外、富力等等都是我们的客户，但是你没有看到哪个大的房地产投资商拥有香港中环200个楼，200个楼都是他的，他就是收租用户，实际上每个楼钱都是不停滚动的，这就需要大量的金融服务和产品在后面支持，这些REIT也好，按揭担保证券也好，这些公司之间也有增发股票的方式，增加股本，也有发行债券的方式等等。这是两类不同的房地产业务形式，这两种形式需要不同的融资方式，这里有些国内的金融市场已经完全可以应付，有些国内的金融市场还不能做到，国际的金融市场可以做到，所以这就是为什么目前很多做的比较大的，新起来的房地产公司大部分都是注册在海外，因为这样他两条腿，在海外的资本市场可以拿钱，在国内的资本市场基本的银行贷款也能够做得到，因为中国的银行对于房地产外资公司没有任何区别对待，而注册在国内的房地产公司目前就没办法做很多在境外的金融运作，比如说夹层融资、发行债券、带权证的债券、REITS和按揭担保目前还做不了，从另外一个角度促使了国内资本跟中国房地产公司之间的互动，换句话说你在资金渠道方面用得好这个企业就发展的快，用得不好房地产公司一定不可能超速发展。

这张图（附件PPT）的意思是说目前在房地产上市公司我们可以给它做什么事情，没有上市的公司摩根大通公司不可以做，由于目前法律法规的限制，打勾的都是摩根大通可以进行运作的服务，按照理想的角度基本上都是可以做的，比如非上市公司我们做上市前的，境内公司我们没有办法做高收益的债券，因为目前大部分的境内的公司没有办法到海外去借钱。

下面这张图表是摩根大通在过去的18个月当中给一系列中国的房地产公司所做的项目，从上市前的私募股权，我们直接投入的股权，到发行可转债，发行债券到上市，到上市之后的配售，到上市之后的发行债券进行并购的业务，到不良资产的投资，现在做的越来越多，这一页已经写不下了，我想跟各位讲的是房地产公司和资本市场的互动越来越密切，只有那些把资本市场用好的房地产公司才可以发展起来，当然这是一个必要条件，一定要把钱做好。

给大家讲两个案例，第一个是瑞安房地产，这个企业它的投资者是香港的瑞安公司，原来是做建筑的，不是搞房地产的，主要是做建筑和建材的，很早就进入到上海，做了一个最成功的项目就是上海新天地，它还有做其他的几个楼盘，它在做的过程当中需要钱，因为它看到在杭州也有拿地的机会，在重庆和天津也有拿地的机会，我们就把它当时在公司里所有的已经做完的楼和正在开发的楼，还有正在规划的所有资产作了价，约合5亿美元，然后他自己还放了5000万美元的现金，摩根大通再从境外给它拿了4.5亿现金（这4.5亿不是摩根大通，是背后的投资者拿出来的），做了合资，5亿的资产加5亿的现金，它就变成了10亿美元的公司。这个公司从SARS期间开始做，到2004年完成，它拿了5亿多的现金可以做很多事情，楼盖完了买新地，开新盘，到了2006年我们给它做了债券，3.75亿美元的债券，年期不长，只有3年，因为我们已经可以看到这个公司在未来能上市，有了这笔钱上市的规模和价值会更高，上市的时候这个公司的市值从当时我们组合资公司的10亿美元变成得相当可观。

从公司的角度来说，摩根大通在过去三年为瑞安提供的金融服务为瑞安的发展起了很大的作用。任何一个房地产公司如果一下拿到了十几亿美元，可以想象它在做项目拿地，在土地储备方面的实力和态势完全不一样，一下就把其他对手抛在后面，这就是从相对比较小的盘，在过去5、6年里迅速的利用资本市场的杠杆把它做大。

另外一个案例是杭州有个绿城房地产公司，它原来是杭州本地的房地产公司，国内注册的，它就感到需要拓展用两边的金融市场，希望把公司转到境外，在境外用一个过桥贷款，摩根大通作为银行，我们除了做证券及投行业务以外，摩根大通也是很大的商业银行，银行就给它贷钱，就把这个公司转移到境外。做完这个以后我们接着给它做了1.5亿美元的可转债，这里有一部分是债券，有一部分是可转债，可转债转成股份，股份的定价是将来上市那一天定的什么价格你给我打个折扣就行。拿到了1.5亿的资金完成项目，然后进行扩张，然后再考虑上市。这两个例子说明资本市场对房地产公司持续性支持的不同产品方式。

下面这页显示，从2004年1月1号到现在30个月里，摩根大通做的房地产领域的项目。中国的像我们现在做的华润、绿城、中国海外，这些当年根本进入不到大型投资银行的视野里，现在已经成为了很多国际资本感兴趣及关注的对象。

最后这页（附件）是摩根大通在房地产方面融资的市场占有率，华润、绿城这些公司做的案例。这是房地产信托（REITS），我们认为这个金融产品在中国迟早会出来，因为这对于中国的金融市场是很重要的一个环节，这个环节是把流动性相对比较差的楼能够变成流动性相对比较好的信托票据，能够同时让有兴趣来投资升值这个楼的小投资者有机会参与到升值当中，如果买这个楼整个中国只有三家企业能够买得起，如果买这个楼里的单位可能就有三百个机构能够买得起，如果把这个楼用信托的方式，花了8000万的信托，可能有几千万的股民能来买，每个人可以买一百块，也可以买两百块，这种信托把一个流通性不好的资产变成了流通性好的资产就降低了交易成本，降低了交易成本提高了整个经济循环的有效性和整个经济体系的回报率。这在美国、日本、澳洲、新加坡、香港都有非常成功的案例，只是时间早晚的问题，在中国迟早会出现这样的产品。

学生问答

提问：贵公司如果在北京的房地产公司作价的话，不可避免的要看房地产行业发展到哪个阶段，一般一个行业发展有上升期、高峰期和下降期，您来判断中国的房地产在哪个阶段，主要的判断依据是什么，比如以北京地区为例，我想听听您的高见，谢谢。

方方：对整个中国的房地产行业我们认为至少还有20年可走，肯定现在属于上升期，宏观上我们是这样看的。具体到某一个企业，我们在考察的时候微观上怎么看呢？看这么几个指标，一是看过往业绩，这个团队开了多少楼盘，楼盘的价格、销售情况、回报等等，但是这跟我基本没有关系，因为我不是股东。二是看土地储备，原材料，这和其他的东西不一样，钢铁说你不要存太多的钢铁，只要够你三个月生产就够了，存货不要太多，房地产土地资源是不可再生的，拿得多与少是不一样的，特别是在游戏规则比较明确的情况下，如果游戏规则不明确，随便大笔一挥就圈了多少地的不叫土地储备，在比较明确的游戏规则情况下按照合法的程序拿下来的土地是资源，这是很重要的评价房地产公司价值的因素。

还有一个更重要的因素是目前正在做的楼盘不同的阶段，哪些正在规划，哪些已经开工了，哪些正在销售，销售了大概多少面积，多少个单位，每个单位多少钱，我们都要做一个模型，这个模型是要反推回来的，我们当测算的时候曾经在一个案例当中帮这个公司做融资的事情，我们要做自己的测算，分析员要做测算，就把它的原始数据拿过来做了经济调查，谈了很长时间，现有多少楼面，这些楼面大概在2006、2007、2008年销售，这些楼面估计每平方米卖多少钱等等，就这样算出来，算出来以后这个房地产公司销售收入能够达到150亿，董事长说方方你不要给我太大的压力，我从来没有想过我能够卖到150亿，如果做不到怎么办？所有的数据都是你的同事给我的，我们是用这个模型算出来的，差不多就是150亿。他说太多了，我不一定能够达得到，我们说砍哪儿？是砍每平方米的售价，还是砍完工期往后推，还是砍成本上升，成本上升还不影响到销售收入，最后调到大概100亿多一点。最后的实际情况呢？这个公司卖了大大超过100亿，接近150亿，在这个过程当中他就意识到摩根大通做的模型对其内部将来做年度规划很有帮助。于是，这个公司老总召集底下分公司的所有财务部经理接受摩根大通做的两天的培训。

提问：方老师您好，我提两个问题。第一个问题，您怎么看待目前出台的国六条，它会带来什么样的影响，国六条出来以后你们的机遇是变多了还是变少了。第二个问题，目前普遍认为由于对人民币升值的预期，大量外资涌入中国房地产市场是目前中国房地产市场过热以及房价过高的重要原因，您怎么看待这个问题？谢谢。

方方：总体上讲，我认为国六条对中国房地产健康发展是有利的，前面我说的游戏规则越明确越好，国六条里有些是在进一步明确游戏规则的。另外我们觉得促使房地产市场的整合，因为这些大的公司两边的资本渠道都打通了，融资渠道比较多的时候受国六条的影响相对比较小，抗击风险的能力比较强，有些规模比较小的公司或者是项目型的公司等等顶不住我们就要慢，当这个行业里的领导者慢慢出现，有一批有品牌、有管理能力、有比较严格的质量控制的文化的企业出现的时候，对整个行业发展是有好处的。总的来说我觉得是一个健康的事情，当然从资本市场反映股票跌了，但是这个股票跌是在涨了3倍的情况下稍微跌一点是应该的，去年4月份宏观调控的时候房地产股票跌了很多，报复性的反弹涨了很多。

中国海外，是中国最成功的房地产公司，宏观调控以后6月份它的股票是1.2元，到今年年初的时候它的股票达到了5.5 或5.8元，我们经常开玩笑说房价涨了，买房子升值了，如果你在过去的18个月买了房地产的股票，涨的更多，成倍的涨，当然这里有过去50年积累的需求拉动。虽说这次国六条出来跌到了4。5元，但从1。2元到4.5元也是非常可观的。

第二，人民币的升值问题确实存在，这是不以人的意志为转移的，投资者都是以逐利为目的的，所以看到机会的时候只要你有机制它就一定要进来，随着中国经济的开放，特别是金融的开放，资本流通的渠道越来越多了，QFII，它是直接进到证券市场，境外资金买房地产一直都开放，随便可以买，但是卖出去不容易，钱出去还是有管制的，中国的钱不是随便能出去的，如果随便出去的话确实很危险，就跟金融风暴之前的印尼一样房地产价格跌的很快，香港也是这样。

对人民币升值的预期确实是外国资本进入到中国房地产的原因之一，但是不是主要原因？我认为不是主要原因，主要原因还是看好整个行业未来20－25年的长期增长，这个行业作为国民经济主要行业的发展前景，是从这个角度进入的，人民币升值是个基本因素。

提问：我想问一个跟房地产不太相关的问题，您刚才提到了您在美林任职期间曾经帮助咱们国家提高恢复主权信誉评级，之前我在网上看到过您曾经提过这件事，您觉得可以为国家做贡献，所以尽了很大的努力，最后成功的完成了这个工作。想请您谈一下当时的具体情况，谢谢。

方方：刚才我说这个背景就是因为中国政府要进入到国际资本市场去发行债券，到底是什么级别的发行人，行业共同形成了行规，几家评估公司帮你去评，看看是否为可投资评级。其实评价一个公司的信用和评价一个企业的信用是一样的，看看你每年的收入是多少，每年的财政支出是多少，收入的支配程度怎么样，比如国家财政收入很多，但是大部分截留在省、市这层，中央财政不够，但是钱都是中央政府去借的，这也是一个指标，财政支出有哪些是刚性的，有哪些是弹性的，就看这些指标，有很多的参数，把这些做成以后我们要给评估公司做报告，看中国目前GDP对外债总额是什么比例，GDP中央可行使的财政收入对每年中国必须支付的利息，还本付息的总量未来预测是什么比例等等，再看看其他的国家，韩国这些国家的比例在什么地方，我们认为中国应该再降一下评级，我们跟他据理力争，他来审查我们的过程，最后大家谈下来说中国当时有一家给了BBB，有一家给了BBB－，都是在投资级以上，投资级以上的主体再到资本市场发行债券的时候利息就会降很多，每年给国家减少很多的利息支出，这是很大的钱，因为发行量很大，都是上10亿美金的规模去发的，所以钱很多。更重要的不是国家发行债券省的钱，因为国家的评级定了以后，这个国家所有的企业在海外发行债券的时候都是在国家信用评级的基础上加利息，比如加50点还是加75个基点，还是加1％，当你把国家利息压下来的时候惠及的是这个国家所有的发行公司，他们的利息水平都会降下来，换句话说如果国家的利息水平高了，风险高了，所有的公司都要多付利息，在中国是这样，任何地方都是这样。而且资本市场还有一个不成文的规定，在你这个国家的企业评级一定不能高过国家的评级，换句话说国家都倒闭了，里面的个别公司怎么还能还钱呢，是这么一个逻辑，比如说中海油的比例数据都好很多，但是所有的公司都在国家评级之下，最好是跟这个平的，像中国银行、开发行主权信用的公司都是跟它平的，其他的经营性的公司，中海油都要比股权评级低一级，其他国家也是这样的，只有在少数地方，比如有些国家很小，但是总部设在这个地方的公司业务是全球性的，他的信用可能不一定受到这个国家评级的限制。

提问：想请您从投行的角度评价一下现在地方政府在整个房地产业发展中到底起到什么样的作用，您预计未来20年之内地方政府的角色定位会有什么样的变化？

方方：这个问题很大，其实在成熟的房地产市场，地方政府最主要的一个功能就是规划，就是要做规划，这个地方能做运动场，要改一定要经过一个立法程序，规划的制定是政府的职能，当然很多利益团体会进行包庇和影响，但这是政府最大的责任。除了这个以外其他的基本上应该交给市场去做，我把规划定好了，将来地铁通到这个地方，站设在这儿，周围这片地的地价怎么定应该是市场去定，而不是政府去定，其他主要的事情都应该由市场去定，当然了市场不一定都是有效的，在市场不有效的时候市场出来调节也是非常正常的，总的来说应该以市场为主，政府调节为辅的方式来做。当然了在中国还有很多中国特色的地方，搬迁的问题都是涉及到社会稳定的问题，占用农地的问题，涉及到国民经济根本大计，这些问题有的时候市场是不有效的，或者完全市场的情况下可能会给社会造成很大的社会成本，市场竞争参与者又没有有效的机制让他们支付这些社会成本，这时候政府应该出来，用政府行政的手段把这些社会成本或者自己合理的承担了，或者分配给市场的参与者，让他们都要承担一些社会成本，这是政府在房地产领域的功能，其他的都应该交给市场。

提问：

第一个问题，大量资金进入房地产业，会不会造成房地产业的泡沫，有一天这些基金撤走的时候会不会引起泡沫破裂。

第二个问题，作为一个投资者，您认为中国房地产业什么时候会到高峰，比如作为一个投资者你们什么时候会从房地产业撤出，汇率升到什么样的水平或者房地产业增长到什么样的程度。谢谢。

方方：第一个问题，大量的资金进入房地产会不会造成房地产的泡沫我想肯定有，这跟股票一样的，房地产作为投资品，只是流通性股票稍微差一点，但是通过各种手段也都形成了信托等等，也都增加它的流通性，只要是有流通价值的就一定有投机，这种投机在一些情况下对市场是有利的，有些情况下是不利的，但是投机行动不能够用道德标准去判断，说投机就错，有的时候只有投机的人才能把资本市场转动起来。如果大量的房地产的钱撤出，所谓的撤出就跟股票一样，A股过去这几年大量资金在撤出，股值一直在跌，你要想为什么他们都撤出，原因是企业管制问题，股权的分置问题不予解决，这些问题解决了股票又起来了，房地产也一样，但是房地产另外又有一个功能是实用性，股票揣在兜里，它跌成了0就没有用了，房子除了投资性还有人在里面住，或者说这个人不能不在里面住，不在里面住就成了社会问题，这个时候政府的参与就比股票市场要稍微多了一层道德的基准在里面，人要住在房子里，总不能把他们都赶到大街上去，从这个角度来说有泡沫是不好的，但是这个东西是不能靠政府调节避免的，就好像过去这几年A股一样，政府在过去出了很多的政策，除了几个井喷之外都不行，还是要从根本上解决企业管制问题、股权分置问题，这些都解决了自然股票价值，供给需求也回来了。

房地产也是一样，不让资金进或者出，这在目前情况下暂时可能会起到一点作用防止泡沫的形成，但是很难，在这里要起重大作用的是什么呢？中介机构，特别是商业银行，他们对房地产泡沫的形成和回避起到至关重要的作用，为什么？因为房子大部分的按揭，投资大部分都是银行贷款，银行如果给这些按揭投资进行风险评估的时候没有预测到泡沫的话，大家都进来泡沫就很大，泡沫落下来以后受损伤，除了买房子的人把预付定金亏掉以外，最大的亏损是金融体系里面的银行，换句话说要避免这个泡沫，最重要的是金融手段，就是银行，银行就加强风险控制，有很多的数据，很多的要求，某个地方不能贷超过多少，某一个类型不能贷超过多少，现在中国的银行都慢慢进入到市场，在进入到市场过程当中都建立了相应的风险管理模型，风险管理体制，都比以前好很多了，过去4万亿的不良贷款应该不会再出现了，因为都有这些模型，但问题是模型里面的数据要准，模型数据不准模型再好也没有用，中国银行面临的挑战是历史数据比较短，没有几个track record.对风险判断的敏感性分析就不是那么精准，这个东西没有办法，把美国的track record 拿过来不一定有用，但可以做参考，摩根大通本身有很多的模型算信用的周期，这些东西对中国从理论上有帮助，但是原始数据还要在上海采集、北京采集、深圳采集，在各个城市采集，而且要长期积累，并且数据采集还要准确，要长期积累才能使模型真正有效。我相信随着中国的银行都进入到市场，都上市，加强监管和风险控制，对于避免房地产泡沫是有好处的。

提问：我们观察到和摩根大通不同的是ANG和麦格里，他们采取的模式是一边做财务投资人，同时通过投资公司也直接操盘项目，你们认为原因是什么，另外你对他们的业绩表现怎么评价，你们将来或者现在是不是也要采取类似的方式？

方方：对这个行业的认识非常深入，问题提的确实非常好。这是两种不同的生意模型，应该说是两种不同的风险和回报的模式，投资银行我们做了很多，瑞安的钱基本上不是我们的，都是我们后面的投资者的，我们只是在当中安排这个事情拿中介的费用，当然如果我自己也把钱拿进来，我就承担了直接投资的风险，但我们现在还没有做到自己也去招聘一个房地产团队，跟某某公司搞合资竞标一块土地来盖，我们还没有走到这么远。像你提到的其他银行这么做是由于各自对生意模型看法不一样。目前摩根大通的核心竞争力还是在提供金融产品和金融服务，我们的核心竞争力不在于操盘一个房地产的项目。 除了房地产，在其他的领域也是一样的，大部分都是中介性的，直接投资也有，规模永远控制在一个范围内。当然，有些投资银行已经慢慢把自己转成了以投资，用自己的钱去投为主，其他的业务是围绕这个业务做的。 但是我们摩根大通目前是以中介业务为主，其他业务是作为客户需求的时候，在可能的情况下给你，但我们主要是中介，而不是主要投资，这是两种不同的模式。

提问：您好，刚才您的报告中指出境内设立的房地产公司在融资渠道和融资工具上受到了很大的限制，假如说在境内的房地产公司应该在公司设在国外，在海外拓展融资渠道，再把钱投回来，整个过程是怎样操作的，在这个过程当中会不会遇到法律和外围管制的问题，具体应该解决这些问题，怎么去应对。

第二个问题，比如说设立在境内的总资产规模在20亿左右的中小房地产公司，从目前阶段来看怎么样融资？谢谢。

方方：问题提的很具体，我想先强调一点，刚才我说的境内房地产公司融资渠道上受到一些限制，在目前金融监管的情况下是这样的，但不代表永远是这样，随着中国金融游戏规则慢慢的成熟，国内的企业也是一样。比如国内企业不可以到海外借钱，瑞安这种公司是既可以在境外借钱，项目在境内可以贷款，多了一条腿，并不是一概而论的。具体到操作上有很多法律问题，有很多税收问题，这就是投资银行、会计师、律师增加价值的地方，过程很多公司已经做过了，而且从法律上中国的法律有很明确的途径，只要按照途径走都可以走过去，不存在大家不知道的。

至于说20亿还是50亿，这不是很重要的问题，这里可能涉及到一些税收的问题，原来在帐面上只是5亿，现在忽然卖出去卖到20亿，可能要交增值税，如果不是从这个角度来看，至于是20亿还是50亿都不会影响到你在转移的法律过程，在公司注册的法律过程。

提问：第一个问题，我们知道去年从宏观调控以来，高端的房地产市场已经开始有降价的趋向，从我们了解到的情况，新加坡的房产公司，像凯德置地已经从上海进行了大规模的撤资，与此同时像港资公司，比如香港的六大房地产投资公司，比如新世界以及新鸿基，恰恰这个时候大规模的进入上海的房地产市场，您觉得从这次港资房地产资金大规模进入上海，对于上海的房地产来说他们的投机性目的更大，还是投资性的目的更大，因为这很可能是以后上海市房地产市场走向的风向标。

第二个问题，我有打算去国外读房地产市场的研究，因为现在国内的房地产市场前景比较好，我想知道去国外读房地产市场有没有比较优势，因为我马上就要面临工作，您觉得我以后选这样的道路会怎么样。

方方：凯德撤资，香港资金又大规模进入上海，具体的情况我不是很了解，总的来说投资者的情况对上海市场仍然是有信心的，作为一个国际大都市，房地产并没有出现巨大泡沫，这个反映投资者理性的心态，至于某一个基金进入，某一个基金退出，都不能代表是一个大的趋势。刚才你说香港六大房地产公司都进入，有很多香港公司很早的时候进来，有些吃了亏，一朝被蛇咬，十年怕井绳，直到最近才过来，总的来说这个市场，中国20－25年房地产市场需求是增长的趋势，上海作为中国最大的城市，它的房地产长期来说是会好的，短期来说会不会有波动就很难讲了。

第二个问题，关于房地产专业，我没有很好的答案，一方面我觉得房地产是本地化的，它和别的东西不一样，在重庆做的好不一定代表你在福州做的好，这是大家都认可的，房地产有些基本的领域又都是很细化的，设计师、建筑师、监理，我不知道您说的房地产是综合性的MBA房地产专业，如果是这样的话MBA足够你应对房地产当中主要的业务上的需求，我本人是学信息管理系统的，知道的不够多，不能给你提供更准确的意见。

主持人：方总今天给我们做了非常精彩的演讲，今天参与的同志也非常踊跃，这个讲座是北大中国经济研究中心和北大国际MBA联合举办，摩根大通公司跟我们的系列讲座，今天是第二讲，下面还有三讲，从投行的角度，从中国金融市场和中国金融改革，包括外汇，宏观经济形势都有关系的讲座，我们的讲座大概延续到9月初。今天晚上出席讲座的同学，包括北大国际MBA的同学，包括北大中国经济研究中心的硕士生和商学院的同学，还有北大其他各个院系同学加入，提的问题都很专业，很深刻，也很具体，所以我们对大家的参与表示感谢。特别要感谢方总，方总曾是清华大学学生会的主席，所以他的领导能力很强，今天晚上的讲演可以显示他的领导能力、驾驭能力，对问题的反应都很出色，对于方总今天晚上的支持再次表示感谢。

为了保证工作的一致性，自然需要用公司的一定规范让我们的工作更加一致，快速。但规定并不是禁止思考。思考才能创新，才能不断有更好的规范。

分解问题和提出假设之间怎么界定？

我感觉假设应该是问题和解决方案之间的桥梁。但是具体怎么运用还是不清晰。

实践中慢慢深入吧。 

詹正茂博士

为取得最好的结果，实施标杆管理的团队成员应包括来自不同职能部门的代表，如：工程部门、财务部门、管理部门和市场营销部门等。如果团队成员恰好缺乏进行标杆管理的那一领域的经验，则新的问题、思想和方法更可能出现。同时，如果实际操作的人没有参与其中，那么以改进流程为目的的任何主动措施也不会成功。只有这些人才最了解当前什么奏效，什么无效。同样，在贯彻执行新方法时重视他们，对于将设想变为现实也是至关重要的。

提升顾客满意度的最好方法是一步步地勾勒出直接涉及顾客的流程。详尽地了解在那些以客户为中心的流程中从头到尾所发生的事情，能帮助公司在着手进行标杆管理时提出正确恰当的问题。

当考察一个公司时，要明确地认识到自己想学到些什么。如果在去考察一个公司时脑子里没有清晰的目标，那就只是在做一次“行业旅行”。这样的访问只会浪费每个人的时间并有可能危及将来进行标杆管理的机会。有清晰的目标之后对最佳实践的广泛搜寻并不必然要花费大笔的开销和时间。 美孚小组成员只在丽嘉酒店用了一天时间观察定向课程、提问以及后来电话收集一些细节性的信息。

对作为标杆的公司进行管理比较的最佳场所是生产服务第一线。因为只有通过观察第一线员工是如何解决日常工作问题、如何满足顾客需求的，才能获得有效流程、态度和行为等第一手资料。

对标杆管理策略的贯彻落实是一个需要长期努力的渐进过程。需要在员工交流与培训上进行大量投资。在美孚开展其“友好服务”时，并没有指望成效能在一夜间显示出来。它征求从高层领导到现场作业员工的各种支持，向员工们说明“怎样”和“为什么这样”工作，并花几个月的时间制定一整套有效工作流程。

有几个要点贯穿标杆管理的所有阶段：研究最佳实践公司的活动只是进行标杆管理的一个阶段。了解本公司的现行业务活动，确立标杆管理的目标，制定可行的执行计划，并评估长期的进展情况同样重要。

by钧涵顾问 谢志华

   因为职业的关系，我长期为房地产开发企业做管理方面的咨询服务，常常被人问到，学习万科好榜样，为什么很多企业学不像，尤其是民营企业，到底应该向万科学什么？

   自从冯仑提出学习万科好榜样以后，国内学习万科的热潮就一直方兴未艾，然而就像那句经典的广告词，“从来被模仿，从未被超越。”万科总是处在领跑者的位置。很多企业对万科的制度、流程乃至一些做法趋之若鹜，然后，正如一阵阵的流行风，一些企业在学习不成功以后，开始归于沉寂，甚至开始怀疑。

首先我们来看看，万科为什么会被人学习？

虽然万科不是最大的地产企业，也不是最赢利的地产企业，但无疑，万科是最受尊敬的地产企业，万科的产品，万科的客户服务，万科的人文关怀，万科阳光照明的体制，无一不是行业的标竿，在国家不断的调控下，一些曾经叱咤风云的黑马终于受到市场规律惩罚的时候，万科却开始了均好中加速，业绩在不断持续增长，正因为此，万科没有理由不成为大家学习的榜样。

但是万科作为一个规范的上市公司，已经经历了二十多年的发展，对于一些中小民营企业，无论是外部环境、内部基础等方面来说，与万科都存在很大的不一样，他们应该向万科学习什么？

企业的管理是一个包含从战略到管理模式到文化价值观的一个系统，让我们试图从各个层面来分析理解民营企业到底应该如何去学习万科。

不能模仿万科的专业化但可以学习万科的理性的战略思维。

万科是在众多的地产公司中为数不多坚持专业化的公司，从早年的从多元化业务到专注于房地产开发，到专注于住宅开发，从全国散点式开发到聚焦到三大区域，在机会主义盛行的地产行业里，显得格外的突出，那么，民营企业是否也要象万科那样的专注于某一个市场或者某一类产品呢？

万科的战略是不可重复的，万科的战略是基于一个特定的环境和资源背景下做的理性选择，在很多的民营企业的资源还不是很充分的条件下，往往在机会主义和理性战略选择之间选择了机会主义，在企业发展初期，也许这一点无可厚非，然后在市场规范以后，这个问题则变得复杂，企业的战略选择一定是要符合市场的需求和结合自身的能力特点。

万科是一种非常理性的战略思维，从区域的布局，到产品类型的选择，都体现出了高度的理性，客户细分是为了标准化，标准化是为了工厂化，标准化了才能战略采购，才能快速在各城市复制，规模上去了才能工厂化，工厂化是为了打造独特的竞争力，而聚焦经济圈则为工厂化的实现打下了基础。

很多企业盲目的进入一些新的领域而不考虑自身的能力特点，或者并没有在能力基础方面提前做准备，往往到实际运作的时候就会出现很大的问题，比如，国家对住宅产业宏观调控了，马上就有企业开始考虑进入商业地产，也不会去考虑是否具有这方面的实际运作能力，商业地产的业态复杂过住宅，对招商能力、商业运营能力乃至融资能力都有不同于住宅的特点，很多企业仍然按照住宅的思维去运营，也没有考虑考虑如何去系统的提升这方面的能力。这种盲目的选择在行业形势好的时候，最多也就损失点利润，但一旦遇上行业的冬天，则可能是灭顶之灾。

万科的模式是很难重复的，但万科这种高度理性的战略思维却正是民营企业最缺乏的。其实很多的民营企业自身具备一些很独特的优势和资源，结合这些独特的优势和资源往往能走出一条有特色的道路来。

不能模仿万科的管理模式但可以学习万科的系统思维和流程管理的思想。

万科的管理模式往往是其他开发企业最感兴趣，总想从中破译万科成功的秘密。

万科在二十年的发展中，积累了很多有许多优秀的管理经验和方法，比如矩阵制管理、流程管理、战略采购，客户服务6+2，客户细分和七对眼睛等等，这些方法背后是一套严谨的逻辑和系统管理的思维，很多企业在套用，但忘了背后隐含的假设和其配套的手段。

以矩阵制为例，房地产行业进入多项目开发以后，面临着一个多项目管理模式的选择问题，万科采用的是一种偏集权的弱矩阵制结构，矩阵制模式有利于顺利完成项目，提高企业的适应性，同时也能在企业职能部门层次建立起专业能力，对于项目型管理的企业来讲，矩阵制是一种非常好的运作模式，尤其是对于很多同城或近区域的多项目公司来讲，大多选择矩阵制模式，很多大型的多项目开发的地产商等均选择这种模式。

然而，很多企业在模仿的过程中，一些推行矩阵制模式的企业感到，矩阵制模式下运作反而复杂了，效率低，整天在进行大量的沟通与协调工作，在一些国企或刚从国企转型的民营企业问题尤为突出。一家民营企业的高管讲，以前的项目管理很简单，老板把大的方向定了，项目老总就是自己的权限内完成项目，大的方面跟老板说一下，其他就项目团队自己搞定，没那么多复杂的构通协调问题，现在这样很复杂，很多事情流程很复杂，员工多重领导，职能部门和项目部自己扯皮的事情多，效率反而很低了。

是什么原因导致了这种模式的水土不服呢？

其实，任何一种的管理模式都有它的基本假设和运作的环境，这是一个基本的管理逻辑。对项目管理型企业讲，多项目运作时采用矩阵制无疑有他的优势，但矩阵制运作顺畅是基于一些基本的假设和运作环境，比如矩阵制的适应条件是本地多项目环境，产品相对单一的环境，必须建立清晰的权责和规范的流程，合理的机制和良好的沟通文化。

首先，必须建立清晰的权责和规范的流程。

由于在矩阵中，项目人员需要接受双重领导，很容易产生多头领导、权责不清的问题，因此需要非常清晰的界定每一个环节的权责界面，同时矩阵制是一种扁平化的组织模式，因此需要给项目组成员的相应的授权，在具体的业务运作上，它不是单纯依靠直线指挥系统的上级指令和任务来驱动的，更多是靠项目组和职能部门共同确认的项目计划来驱动，他的运作主要依靠于流程的有效执行，当缺乏清晰的高效的流程时，比如会引起管理的混乱。以万科为例，万科很早就注重流程的建设，它的任何一个活动都有十分规范的流程规定，清楚的界定每个环节流转的顺序、交付成果的质量要求、各环节的配合要求，同时万科特别注重计划管理，公司严格执行三级计划体系，计划的刚性和严肃性非常强，从公司的三年规划到职能计划到具体的项目计划与部门执行计划，环环相扣，所有计划中要求其他配合部门配合的事项由该配合部门的主管领导在计划中作承诺，以提高计划的刚性和严肃性。这样整个系统完全依靠流程驱动。

然而，很多企业根本不重视计划和流程，试想一下，没有强有力的计划体系驱动，一切都要靠人去沟通和协调，这样一个复杂的模式效率能高吗？缺乏清晰和高效的流程也会使矩阵制陷入效率低下的困境。

其次要建立良好的沟通协作文化。

由于任何一个制度都有可能滞后于复杂多变的外部环境，制度和流程不一定能解决所有遇到的各种问题，因此在矩阵制模式下，如果缺乏良好的横向沟通协作文化，必将大大的降低运作效率。从向上司负责的纵向沟通模式转为向流程负责的横向沟通模式时，必须有良好的部门协作文化。离开了这一点，再完善的流程也会出现混乱和扯皮。

同时在矩阵制模式中，职能部门与项目的关系是一种支持和协调的关系，但是很多企业习惯了一级管一级的职能制模式，这样项目部门和职能部门就往往摆不正位置，这种模式势必引起混乱。

很多企业往往喜欢套用某些模式，却忽略它的适用环境和相应的配套手段。

还有一些企业在推进过程中生搬硬套，不讲究循序渐进。

以成本管理体系而言，万科的成本管理是基于目标成本管理的，目前很多的成本管理软件的设计思想基本上也是基于这样的一个基本原理，很多企业在学习了万科的成本管理流程或者上马成本管理软件以后发现根本无法操作，什么原因？基础不具备。

目标成本体系的基础是必须有大量的基础信息和严格清晰的业务流程，离开了这一点，成本管理永远只能是事后的控制，因此要使这些管理方法有效，必须确保业务流程能够严格执行，同时还必须先做好基础的工作，并逐步的完善，比如先建立目标成本管理的流程和体系，然后开始完善基础的成本数据，再逐步切换到新的体系。

管理无定式，不能学其外在的形式，而要学他背后的思想和逻辑。在房地产企业中组织架构、项目管理模式、业务流程和人力资源体系都各有自己的特点，不能简单的进行模仿，但是万科的这种系统思考的思维却是值得很多企业去深思的。

不一定模仿万科的营销模式和客户关系管理方法，但应该学万科的客户导向的价值观。

房地产企业的竞争其实是资源和客户的双重竞争，前端资源的竞争是企业综合实力的竞争，后端产品的竞争其实对客户能力的竞争，如果说前端的竞争还有一定程度的非市场化因素的话，那么后端则是完全的市场经济，而在市场竞争环境中，客户往往是最关键的。

万科在客户服务和客户关系管理方面有很多的创新，包括万科会、客户服务6+2等，这也是很多企业一直在向万科学习的，但是万科的客户管理是植根于所有的行为中的，而不仅是一些外在的方式。

以客户为中心在万科不是一句口号，而是一种植根于所有的管理细节和行为模式中的价值观。以万科对城市公司的考核为例，客户忠诚度指标占百分之二十的权重，而这个考核的结果是与城市公司总经理的奖金以及该公司其他员工的奖金总额是直接挂钩的，这个指标是由第三方独立的机构来进行调查的。这样考核的直接结果就是当其他的企业的关注点在客户的投诉处理的时候，万科已经在关注发现那些没有来投诉但是不满意的客户，这种对客户的高度关注得来的是极高的重复购买率和品牌的溢价，也是同等地段万科能比别人贵一千块的原因。

万科有一个成本管理指导书，这是在项目开发过程中用来指导各个环节的成本管理的一个纲领，主要包括成本控制的目标，各部门成本控制的责任和控制的要点，现在很多企业在学习万科的基础上也逐渐的建立起了这样一套体系，但是很多企业都在满足于控制成本而已，万科却在这个指导书中会把前一期项目中或者类似项目中发生的客户投诉以及各类问题写入这个指导文件中，要求在开发过程中特别关注曾经发生的客户投诉。

但很多企业还没有把客户服务这个问题当作一个真正重要的问题来处理，所谓的客户服务还停留在客户投诉处理和搞搞业主活动上，很多企业以妥善处理好客户投诉为工作的重心，所谓的客户关系管理，更多的是当作一种营销的策略来考虑。如果我们不能真正的理解客户，不能真正的站在客户的角度去提供我们的产品和服务，以客户为中心永远是一句口号。

学习万科不能仅学习它是怎样做的，还要关注它背后的价值观，只有这种价值观才是长久的。

    不一定照抄万科的文化口号，但应该学些万科的透明、规范、以人为本、强调执行的文化理念。

企业的文化理念是基业常青的根基，关于万科的透明、规范、以人为本，大家都谈得很多。在透明和规范方面，很多民营企业基于一些这样或那样的原因，可能还很难做得那么好，但是，但执行力方面往往是很多民营企业的谈得最多的，却感觉做得最不好的，提了好多的口号，公司办公室的墙上到处贴满了这种文化的口号，宣传册里也不遗余力的在宣传和强调。

真正的文化是落地于每一个管理的细节中的，它是通过执行和企业、员工的行为来体现的，民营企业最要学的是万科如何把这些理念落实到具体的制度、流程中并如何有效的执行这些制度流程。很多企业每年都会提一些口号，但很少把这些口号或者理念落实到制度流程中，就算有也很少不折不扣的执行。在万科，你能从一张普通的入职通知函里看到对员工的一种尊重，你能从一张简单的作业标单看到运作的规范，你能从员工的敬业精神上看到执行的力度，从不断完善的制度流程和标准中看到持续改善的文化。但是我们往往强调口号，而不注重实效。

在执行力方面，文化的牵引固然重要，但高层的重视、参与以及身体力行是关键，比如对制度流程的遵守，对工作质量的追求，唯有这样才能真正的提升所谓的执行力。

学习万科好榜样，要学习的是他背后的思想、价值观和精髓，而不是皮毛和方法，更不是照抄和模仿他们的制度和流程。只有把万科的先进理念和方法融到企业中去，结合自身的一些特点形成具有自己特色的管理模式和文化，才能更快更好的提升自己。

（谢志华 现任钧涵管理顾问公司(Junhan Consultant, Inc.)总经理。钧涵管理顾问是专注于房地产行业的领先管理顾问公司）

Chinese Developers Rush To Spend

华尔街日报

2007年11月21日10:40

The Chinese real-estate market has been souped up for years. But lately it has been going into overdrive.

Chinese property developers are racing to fill their war chests -- and empty them again -- as competition for the best remaining land intensifies and real-estate prices soar in China's booming cities. Even as the Chinese government moves to restrict bank lending to property developers, companies are finding ample sources of capital through bond issuance and stock listings in Hong Kong and Shanghai.

The capital infusion is sparking an industry consolidation as the more powerful developers devour their smaller rivals. For example, Beijing-based SOHO China spent $300 million of its recently raised $1.65 billion on two high-end properties in Beijing, and in the process swallowed the two developers that owned them -- Beijing Yeli Real Properties Development Co. and Beijing Millennium Real Properties Development Co.

So far this year, mainland property companies have raised $12.9 billion in initial and secondary stock offerings in Hong Kong, Shanghai and Shenzhen. That is nearly triple the amount raised in the year-earlier period. It is more than 12% of the total $103.8 billion drummed up in all Chinese company listings on the three markets so far this year, almost double the 6.4% proportion of last year, according to data tracker Dealogic.

Some experts are concerned the market is overheating. 'We like to see more disciplined growth,' says Bei Fu, an associate director of corporate ratings at Standard & Poor's in Hong Kong. But she notes that many real-estate investors feel now is their chance to become national players. 'The next three to five years -- that's their window, their do-or-die time.'

The developers are lured by the ready capital of China's eager stock investors but also are racing to stay ahead of the government's efforts to curb the market. Beijing has tightened bank lending this year and also restricted land purchases across the nation to cash-only transactions. That rule closed a door to smaller developers that were loading up on debt to purchase land beyond their means, further inflating property prices.

Yet most of the government's administrative measures appear to be just clearing out the little guys in favor of their better-capitalized rivals -- who are willing to pay up even as prices for land increase. The new mindset that is quickly gaining currency among China's developers: bigger is better.

Many of the country's jam-packed field of 50,000 or so developers are tiny operators that own a patch of land or two but have little capital with which to develop it. Some of these companies run out of money during construction, leaving properties for regional developers to pounce on as they aspire to transform themselves, overnight, into dominant brands. SOHO China is a prime example of a company taking advantage of market consolidation. Though it has confined its purchases so far to the nation's booming capital, Chief Executive Officer Zhang Xin said in a recent interview that the developer was 'actively looking' for potential acquisitions in other cities.

In September and October, two developers -- Beijing-based Sino-Ocean Land and Guangzhou-based China Aoyuan Property Group -- joined the crowd, raising another $2 billion in Hong Kong public listings alongside SOHO China's. Last week, Zhongan Real Estate Development, based in the coastal province of Zhejiang, beside Shanghai, added to the parade of IPOs. Zhongan raised $464 million on the Hong Kong Stock Exchange in one of the smaller offerings this year.

Next, a whole train of mainland developers that are already listed on the Hong Kong exchange are looking into secondary listings in Shanghai. They include Guangzhou R&F Properties, Beijing Capital Land and Shanghai Forte Land. Some of Hong Kong's deep-pocketed real-estate giants are getting in on the action as well, with Sun Hung Kai Properties -- responsible for developing Hong Kong's three tallest skyscrapers -- making a $1.4 billion share placement late last month to bolster its mainland-China property development.

In fact, these Hong Kong stalwarts are in some ways a model for the mainland developers, which have in the past suffered from undercapitalization and inadequate land banks. Their new rush to the equity markets to rearm for the next buying binge is risky. But it shows they are embracing a more modern fund-raising mechanism for property developers, rather than relying on loans from the nation's state-owned banks.

As the nation's rural residents make their way to China's cities and the middle class expands, some analysts describe the industry as still relatively young, with plenty of room for growth. The diminishing ranks of smaller, more speculative players with poor land banks and scant capital could signal a healthier sector. The government may roll out even more measures to take a bit of sizzle out of the market and keep some apartment prices within reach of average citizens.

But government regulation to increase supply is just one piece of the puzzle, says Lee Hing-yin, director of research and consultancy for real-estate services firm Colliers International in Shanghai. 'It's difficult to predict which direction the prices will go,' Mr. Lee says, 'since demand is still very strong.'

Jonathan Cheng